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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

先日、トイレ休憩に立ち寄った際、
小腹が空いたので、ちょうど目の前にあった、
マクドナルドに立ち寄りました。






まだ、朝ですし、いつものマイモーニングセットでも
頼もうかと思ったのもつかの間…。

カウンターに着いた瞬間、朝メニューの締め切り時間、
１０時３０分になってしまいました💦
小腹のためなら、別に昼メニューでもいいんですが、
やっぱり朝を感じるために、あのマフィンのザラザラ感を
感じたかったです。(´;ω;｀)



ここは諦めて、お昼に何か美味しいものをと、我慢します。(;^ω^)

さて、私の業務のひとつである、「賃貸管理」の新規受託。
新たに、オーナーさんの資産を預かる際、どなたであっても、
自分よりアホな方に、大切な資産を任せることは、ほぼ無いと思います。

そのため、WinWinの関係性を築くためには、
自身の知識のブラッシュアップを常に試み、
新たな分野にも飛び込む毎日を送っています。

というわけで、初めてのお客さんと面談することが多いのですが、
キケンジ、個人的ではありますが、ほぼ９０％以上の確率で、
新規顧客さまから、管理受託をいただいています。

それもこれも、ＣＰＭの理論が働いていると感じます。
※リンク（CPM概要　IREM JAPAN　HPより）

というのも、賃貸仲介・管理会社が、
大家さんとの管理受託の駆け引きで、よくあるケースが、
「今◯◯部屋、空きがあるから、◯◯個決めたら、管理させてやるよ(￣ー￣)ﾆﾔﾘ」
と、大家さんと仲介実績を引き換えに、管理というニンジンをぶら下げられるのが、
ほとんどだと思います。

これを真に受けると、時間がいくらあっても足りません！
実際、空き家問題が深刻な、このご時世。

わざわざ、管理物件を差し置いて、管理フィーをいただいていない物件を、
案内して決めるなんてこと、昨今の賃貸仲介業者には、そんな余裕ございません！

やっとの思いで決めたから、「これで管理を・・・！？」と思ったところで、
大家さんからは、「まだ何部屋残ってるからな～」
「先月までに、解約が何部屋でたから、もうちょっと決めてもらわんと・・・。」
など、おかわりがドンドンくるのです。

いや～あこぎな駆け引きです。

でもこれ、
投資分析の理論がわかれば、
「大家さん、決めるために管理を任せるんですよ！！」
と、理路整然とロジカルに説明がつきます。

①　物件の価値を上げるには、何をしたらいいか！？
②　価値を上げるには、なんの要素が必要か！？
③　その要素を達成するには、何が必要か！？
④　その必要なものを取得するのに、何をするべきか！？

逆算していけば、とても簡単なことです。
物件を長期運営していくのに弾く、DCF法を逆算し、
では、今やらなくてはならない事は何か！？

このプレゼンで、よっぽどの変態さん以外は、管理受託をいただいています。

・決めたら管理させてやるという、ニンジンにぶらさがずに済む
・付き合い関係で、「やらせて！やらせて！！（管理を）」と、
　卑猥な言葉を連発しなくて済む（笑）
・嫌われるかどうかの瀬戸際まで、何度もアクションをかけるという、
　自身も顧客も嫌な想いをしなくて済む

管理を検討しているお客さんや、
不動産投資を始めようとしているお客さんは、
ほぼ皆さん、「モヤっと」を抱えて来られます。

その「モヤっと」をいかに「スッキリ！」(*´▽｀*)
させる事かによって、管理の取得率も、ぐっとあがる事でしょう。

賃貸管理は、１件受託することによって、
管理、仲介、売買、保険、大規模修繕、ガス、インターネット、
その他諸々と、あっという間に、不動産業者にとっても、恩恵を受けることができます。

ＣＰＭを取得することによって、管理受託が加速すれば、
受講料の７０万円程など、あっと言う間に取り返せれますね。

旅費交通費含めて、１００万円以上かかりましたが、
管理受託が進めば、その数倍以上はあっという間に利益があがります。
管理を伸ばしたい企業さんにも、CPMはおススメです。
ひとり頭上記の経費が掛かっても、元は十分にとれるでしょう。

ただし、デメリットも少なからずあります。
CPM取得によって、個人のスキルが一気に加速してしまうため、
起業や独立によって、離脱する方々も少なからずあります。

企業からすれば、そこは、諸刃の剣。

出来る限り、経営者ご自身、
もしくは、その右腕レベルさんから、取得をおススメします。
（IREM JAPAN諸先輩方の裏話）

さあ今日は、サラリーマンは休日です。
微々たるお小遣い稼ぎのために、高配当株や積み立てNISAを、
CPMの投資分析理論で、分解していきたいと思います。

不動産だけでなく、幅広く使えるCPM理論。
人生の素晴らしい盾として、活躍中です。
実務だけでなく、自身の資産形成へも、役立てていきたいと思います。

それでは、また！！








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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


朝晩の冷え込みが続きますね⛄
朝の通勤時、路面の凍結は、ここ数日で見慣れてきました。



「この道を行けばどうなるものか、危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし、
　踏み出せばその一足が道となり、その一足が道となる。 迷わず行けよ 行けばわかるさ。」

いえ…分かります。
派手にすっころぶことは…(;^ω^)

何事にも道はふたつあります。
上手くい道と、そうでない道。
見たところ、凍結している部分と、そうでない部分。

一目瞭然でわかるのに、皆が皆、
凍結していない部分を、選んで通るわけではありません。

危ないとわかっていても、通ざるを得ない。
続ければ体を壊すと分かっていても、嫌な仕事を続けている。
騙されるかもと分かっていながらも、巧みな儲け話に食いついてしまう。

嫌なら止めればいいのに…。
でも出来ない…。
この凍結道路を見て、そんな日常を連想しました。

いやいや、詩人みたいですね（　＾ω＾）・・・ｗｗｗ

とはいえ、投資に置き換えてみると、
なかなかそう上手くはいきませんね。

バックトゥザフューチャーのように、
過去に戻り、競馬の予想を的中されれば、
皆が幸せになること間違いないですが…。


でも、それに近いものを感じます。
それは、「不動産投資」です。

ただ単に買うだけでは、うまくはいきませんが、
投資分析によって、儲かるものとそうでないものが、
事前にわかるものは、様々な投資の中でも、
不動産投資の特権ではないかと思います。

株や債券、FXや金などは、値動きによって価値が変動するにあたって、
不動産は、これだけの資金を投下すれば、これだけのリターン（賃料）が
とれると、ある程度わかります。

これは、他の投資にはないことです。

DCF法で、未来の価値を現在価値に割り戻し、
この投資はプラスかマイナスか。

また、どれくらい資金を投下すれば、どれだけの利益を生み出すかなど、
FCR、IRR、などの判断で、儲かるものとそうでないものなどの、判断がつきます。

私自身、不動産投資を始めるにあたって、
なにから始めたらいいのか。どんな物件を買ったらいいのか。
非常になやんでいました。

売買仲介業者に話しても、都合のよい物件しか
あてがわれないことは、業界に身を置くだけに、
重々わかっていました。

だから、知っている分、なかなか買えなかったんですね。
でも、CPMの投資分析だと、事細かに分かります。

ときどき、このブログでも、
投資分析のシートを登場させています、
あれですね。

例えば、私の分析によって、１００万円儲かった！
１０００万円儲かった！！などが、事前にわかれば、
私のコンサル料１０～２０万円は、非常に安いはずです。

これだけ儲けさせてあげるから、
これだけのフィーをくださいね！
これ至って正常です。

これが出来ない方が、
あの手この手で、利回りが廻らない物件を、あてがってきます。
騙し討ちですね。

冒頭にもあったように、
良い結果の道、そうでない道。

選ぶのは自分自身。
学ぶことによって皆さんが幸せな方向へ導かれること。
切に願っています。
勿論私自身も…。(;^_^A

それでは、また！




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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


ここ数日、久しぶりに夜更かしをしています。
呑み助で深酒しているわけではなく、
滞りまくっていたセミナー資料を作りだしました。

日記ブログは、アホな事ばかり書いていますが、
しめるときはしめる！！

本気な賃貸オーナーさんや投資家さん、
はたまた熱い情熱をもった同業者には、
つつみかくさず私のスキルを伝授しています。

ので、ちょくちょくセミナー依頼を頂戴しております。
有難い事ですが、まだレジュメを作成していませんでした💦

そのため、基礎の基礎部分から復習するとともに、
レジュメ作成とともに、アウトプットの機会に恵まれ、
私としても大助かりです。(^_-)-☆






不動産投資の初期分析である、
キャッシュフローツリー。略して『CF』。

その大元となる、
ＧＰＩ（Gloss　Potential　Income）。
「じーぴーあい」と呼ばれるシロモノ。

日本語略として、「総潜在収入」。
なぜか私、「潜在総収入」と覚えていました。
そのため、タイピングで何度も「洗剤」と打ってしまい、
打っては消しの何度も繰り返し。

何かがおかしい…。(;^ω^)
と気づいたことは、とても良かったです。

この「GPI」。
私の覚え違いのように、
本来の意味を、違って覚えてられる方もいます。

意味としては、
「その物件が、その市場でマックスどれだけ稼げるか？」
という指標なのですが、
GPI＝（イコール）「満室想定賃料」と捉える方が、
たま～に金融機関さんやファンドさんでいらっしゃいます。

違いますよーーーーー！！

AM（アセットマネージャー）の方でも、時々間違えられてます。
AMで間違える？！おかしいな～と、その方の名刺をもう一度よく見ると、
（アセットマネージャー）ではなく、（エリアマネージャー）と
書かれていたのを確認したときは、心の中の一人ボケ突っ込みで、
笑いをこらえるのに、必死でしたよ。(;'∀')

例えるなら、
よくある４個いちのアパート。
二階建てワンフロア２戸の計４戸。

家賃が１０万、９万、８万、空室（８万で募集中）であれば、
１０＋９＋８＋８＝３５万円／月額（４２０万円／年額）

満室想定賃料　４２０万円　となります。
表面利回りが１０％となると、４２０／１０％＝４，２００万円が、
物件の売却価格となるのは、皆さんよくご存じでしょう。

これに対して、総潜在収入とは、
上記でいえば、近隣相場と競合し、
８万円まで賃料が下落しているのであれば、
８×４（戸）＝３２万円／月額（３８４万円／年額）
これを表面利回り１０％で計算すると、
３，２００万円の価値となります。

その差は、１，０００万円にも値します。

大きくないですか！？
１，０００万円の差って！！

マイソク（物件資料）の、表面利回りで、
４，２００万円の価値があると購入し、
実際買ってみたら、物件の稼ぐ力（ＧＰＩ）がそれほど無く、
こんなはずじゃなかったというケースは、
山のようにあります。

そんな計算違いにならないようにするにも、
賃料の引き直しをして、ＧＰＩを算出し、
物件価格を適正に判断するといった作業が、
非常に大切となってきます。

いや～、久しぶりに良い事を言った気がします。（笑）

ということで、また次回まで！
それでは、また！！






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