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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

寒い日々が続きますね～⛄
こんな日が続くと、古い水廻りのカランなどは、
パッキンが収縮し、水漏れの原因になることが多いと思います。

トイレのロータンクのチョロチョロや、
給水・給湯配管のピンホールなどによる、
莫大な漏水は、そのまま水道料が激上がりしてしまう、
恐ろしい出来事のひとつと感じます。






しかし、そこは行政も、必ずしも取り立てるというわけではありません。
自身のせいでなく、莫大な水道料金が発生されたら、
誰だって黙っていることはないと思います。

そのため、市によって多少の違いはありますが、
大体の水道局では、「減免申請」により、
故障が原因で跳ね上がった水道料金は免税、
つまり払わなくてもいいよとなっています。

ある程度の申請手続きが必要ですが、
莫大に跳ね上がった水道料金を払うよりは、断然マシです！！

私の住む広島市では、
・修理の請求書
・原因箇所の資料
などをそろえて申請すれば、
日ごろの水道料気と比較して、
これぐらい上昇しているだろう部分を、
値引きしてくれるという寸法です。

厳しい市では、目に見えない地中に埋まっている部分の
漏水でなければ、減免申請の対象にはならないなど、
地方自治体によっては、ほぼ減免が効かないところもあるようです。

というのが、市の水道局でのメーター検針・徴収の場合です。
ですが、区分マンションとなると、そうはいきません。

だいたいの日本の区分マンションは、
管理組合OR管理会社によって、子メーター(各戸）検針を行い、
使用者（区分所有者）へ請求があがってきます。

建築費にしても、メーターひとつ辺り、
権利金等が３０万円ほどかかるので、一昔であれば、
その分ケチる場合があります。

戸数が多ければ多いほど、メーター代が高くつくので。

そんな中、つい先日、
電気温水器のヒートポンプが漏水し、
無人の空室期間に水道代が発生する事故がありました。

当該のマンションは、まだ築３年程度。
そんな短期間で故障し漏水が発生するのも、レアなケースですが、
その修理費を、区分所有者負担とする、
建築会社や管理会社も、一体どういうことか！？と、
ひと悶着あり戦っている次第です。

新しい賃貸の入居者さんが、１２月２５日のご入居。
ご入居前に直した、室外機の漏水。（管理会社指定の施工した建築会社へ依頼）
建築会社の下請け業者でしょうか、簡単なパッキン交換で済んだと連絡あり、
入居までに直せたと、胸を撫でおろしていたところ、
入居者から、まだ漏水があるとご連絡がありました。

その日は、１２月２８日。
すでに世の中は、冬期休暇モードに入っています。

修理した箇所、直ったと思われる箇所ですから、
勿論、施工業者へ連絡しますが、まったく電話にでず・・・。
ショートメール作成で、アポイントを心見ますが、
まったく連絡つかず・・・。

この時点だけ連絡がつかないかと思いきや、
正月休み期間中、というか正月開けても連絡はつかず…。

こうなると、大元である
建築会社と管理会社に、責任を問いただします！

簡単に直ったと言いつつも、費用を聞いても分からないので、
また連絡すると…。
何度催促しても、金額がわからない…。

終いには、修理が直っておらず、連絡つかずで入居者大激怒！！

管理会社は、施工の建築会社と連携とれていないのか、
直し切っていない修理部分の、漏水水道代を請求してくる始末！！

うーーーーん！！
これが、区分マンションの管理会社か！？

なんともズサン！！
超～～～がつくほど、ザ・ズサン！！！

一連のやり取りは、温和な管理部F君に頼んでいましたが、
私自身であれば、猛烈に管理体制を指摘していたと思います。

まあ～階下漏水にはならず、被害がなかったのが、
唯一の救いですが、この管理会社とゼネコンに関しては、
私のなかでは、ブラックリスト入りとなったのは、いうまでもないです。

所有者が、海外へ転勤になったため、
ご自身で対応が出来ないのをいいことにでしょうか。
なんだかいい加減な対応が目立ちます。

また、区分マンションを賃貸に出す際、
慣れないオーナー様は、家賃とは別に、
水道料金を入居者へ請求するのを忘れがちです。

請求を起こさず、使われ放題すると、
せっかくの賃料収入から、マイナス計上しなくてはなりません。
請求漏れの内容に、気をつけてください。

ともあれ、この減免申請。
区分マンションの場合、
水道局から区分マンション一棟に対して請求。
そして区分マンションから、各所有者に対して請求。
賃貸に出していれば、また所有者から入居者へ請求があがるため、
一体だれがどのタイミングで、申請をあげるのかなど、煩雑になります。

いい加減な管理会社だと、
その義務も果たさず、そのまま区分所有者に対して、
請求を起こし、手間を省くこともあるので、
十分に注意が必要かと感じます。

管理会社はあればまだしも、
自主管理の区分マンションだと、
なおさら一苦労がありそうですね。

たかが水道代、されど水道代。
積み重なれば、結構な金額になります。

チェックにチェックを重ねていきましょう。

それでは、また！！





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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


朝晩の冷え込みが続きますね⛄
朝の通勤時、路面の凍結は、ここ数日で見慣れてきました。



「この道を行けばどうなるものか、危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし、
　踏み出せばその一足が道となり、その一足が道となる。 迷わず行けよ 行けばわかるさ。」

いえ…分かります。
派手にすっころぶことは…(;^ω^)

何事にも道はふたつあります。
上手くい道と、そうでない道。
見たところ、凍結している部分と、そうでない部分。

一目瞭然でわかるのに、皆が皆、
凍結していない部分を、選んで通るわけではありません。

危ないとわかっていても、通ざるを得ない。
続ければ体を壊すと分かっていても、嫌な仕事を続けている。
騙されるかもと分かっていながらも、巧みな儲け話に食いついてしまう。

嫌なら止めればいいのに…。
でも出来ない…。
この凍結道路を見て、そんな日常を連想しました。

いやいや、詩人みたいですね（　＾ω＾）・・・ｗｗｗ

とはいえ、投資に置き換えてみると、
なかなかそう上手くはいきませんね。

バックトゥザフューチャーのように、
過去に戻り、競馬の予想を的中されれば、
皆が幸せになること間違いないですが…。


でも、それに近いものを感じます。
それは、「不動産投資」です。

ただ単に買うだけでは、うまくはいきませんが、
投資分析によって、儲かるものとそうでないものが、
事前にわかるものは、様々な投資の中でも、
不動産投資の特権ではないかと思います。

株や債券、FXや金などは、値動きによって価値が変動するにあたって、
不動産は、これだけの資金を投下すれば、これだけのリターン（賃料）が
とれると、ある程度わかります。

これは、他の投資にはないことです。

DCF法で、未来の価値を現在価値に割り戻し、
この投資はプラスかマイナスか。

また、どれくらい資金を投下すれば、どれだけの利益を生み出すかなど、
FCR、IRR、などの判断で、儲かるものとそうでないものなどの、判断がつきます。

私自身、不動産投資を始めるにあたって、
なにから始めたらいいのか。どんな物件を買ったらいいのか。
非常になやんでいました。

売買仲介業者に話しても、都合のよい物件しか
あてがわれないことは、業界に身を置くだけに、
重々わかっていました。

だから、知っている分、なかなか買えなかったんですね。
でも、CPMの投資分析だと、事細かに分かります。

ときどき、このブログでも、
投資分析のシートを登場させています、
あれですね。

例えば、私の分析によって、１００万円儲かった！
１０００万円儲かった！！などが、事前にわかれば、
私のコンサル料１０～２０万円は、非常に安いはずです。

これだけ儲けさせてあげるから、
これだけのフィーをくださいね！
これ至って正常です。

これが出来ない方が、
あの手この手で、利回りが廻らない物件を、あてがってきます。
騙し討ちですね。

冒頭にもあったように、
良い結果の道、そうでない道。

選ぶのは自分自身。
学ぶことによって皆さんが幸せな方向へ導かれること。
切に願っています。
勿論私自身も…。(;^_^A

それでは、また！




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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


ここ数日、久しぶりに夜更かしをしています。
呑み助で深酒しているわけではなく、
滞りまくっていたセミナー資料を作りだしました。

日記ブログは、アホな事ばかり書いていますが、
しめるときはしめる！！

本気な賃貸オーナーさんや投資家さん、
はたまた熱い情熱をもった同業者には、
つつみかくさず私のスキルを伝授しています。

ので、ちょくちょくセミナー依頼を頂戴しております。
有難い事ですが、まだレジュメを作成していませんでした💦

そのため、基礎の基礎部分から復習するとともに、
レジュメ作成とともに、アウトプットの機会に恵まれ、
私としても大助かりです。(^_-)-☆






不動産投資の初期分析である、
キャッシュフローツリー。略して『CF』。

その大元となる、
ＧＰＩ（Gloss　Potential　Income）。
「じーぴーあい」と呼ばれるシロモノ。

日本語略として、「総潜在収入」。
なぜか私、「潜在総収入」と覚えていました。
そのため、タイピングで何度も「洗剤」と打ってしまい、
打っては消しの何度も繰り返し。

何かがおかしい…。(;^ω^)
と気づいたことは、とても良かったです。

この「GPI」。
私の覚え違いのように、
本来の意味を、違って覚えてられる方もいます。

意味としては、
「その物件が、その市場でマックスどれだけ稼げるか？」
という指標なのですが、
GPI＝（イコール）「満室想定賃料」と捉える方が、
たま～に金融機関さんやファンドさんでいらっしゃいます。

違いますよーーーーー！！

AM（アセットマネージャー）の方でも、時々間違えられてます。
AMで間違える？！おかしいな～と、その方の名刺をもう一度よく見ると、
（アセットマネージャー）ではなく、（エリアマネージャー）と
書かれていたのを確認したときは、心の中の一人ボケ突っ込みで、
笑いをこらえるのに、必死でしたよ。(;'∀')

例えるなら、
よくある４個いちのアパート。
二階建てワンフロア２戸の計４戸。

家賃が１０万、９万、８万、空室（８万で募集中）であれば、
１０＋９＋８＋８＝３５万円／月額（４２０万円／年額）

満室想定賃料　４２０万円　となります。
表面利回りが１０％となると、４２０／１０％＝４，２００万円が、
物件の売却価格となるのは、皆さんよくご存じでしょう。

これに対して、総潜在収入とは、
上記でいえば、近隣相場と競合し、
８万円まで賃料が下落しているのであれば、
８×４（戸）＝３２万円／月額（３８４万円／年額）
これを表面利回り１０％で計算すると、
３，２００万円の価値となります。

その差は、１，０００万円にも値します。

大きくないですか！？
１，０００万円の差って！！

マイソク（物件資料）の、表面利回りで、
４，２００万円の価値があると購入し、
実際買ってみたら、物件の稼ぐ力（ＧＰＩ）がそれほど無く、
こんなはずじゃなかったというケースは、
山のようにあります。

そんな計算違いにならないようにするにも、
賃料の引き直しをして、ＧＰＩを算出し、
物件価格を適正に判断するといった作業が、
非常に大切となってきます。

いや～、久しぶりに良い事を言った気がします。（笑）

ということで、また次回まで！
それでは、また！！






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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


先日、溜まりにたまった個人宛メールを読んでいると、
なんと、名指しで「本、作らないかい！？」みたいな
メッセージが紛れ込んでいました！！

おっとーーー！！
遂にキケンジも著者デビュー！！？？
と思いきや、通常の自費出版のご案内ＤＭでした…。(;^ω^)






残念…。
とはいえ、以前、
セミナーや出版をバンバンしている講師の先生から、

「キケンジちゃん、本なんて簡単だよ！
　あんたでも出せれるよ！
　ほんの数十万円で出せれるんだから！！」

「(ﾟдﾟ)！えっ！僕がですか！？」

そうです！
私が普段通っている、おおきな本屋さんにも、
本を作って並べることは、そんなに難しくないとの事でした。

その話を聞いて、「（ワイもいつかわ・・・。）φ(ΦωΦ )」
と機会をうかがっていたのですが、
そんな純な心は、あっという間に叩きのめされました。

ググってみると、よくＤＭを送られる会社さんのようで、
いろいろと話題が豊富な会社さんでした。

ネットサーフィンでの情報によると、
4,000部相当で、約350万円との事です。

部数や値段はさておき、いつかは執筆というのも
憧れから現実の物へなるように、日々のこの日記ブログで、
文章力を養っていきたいと思います。

まあ、世の中の本を読んでいると、
たまーに、この程度の内容でも、本として出せれるんだなと
思う本にもあたることがあります。

逆に、難しくなく、絵本のように簡単に、
皆さんの心にスゥっと届く、本が書けれたらいいですね。

目標を持つことは、いいことなので、
これにめげずに、どんどん野望を増やしていきたいと思います。





それでは、また！！

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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

今日は、引っ越しシーズン真っただ中の、
賃貸仲介の店舗へお手伝いへ行ってきました🚙

飯は食べれない、トイレはいけない。
接客済んで一組店を出るのと同時に、新規客が入ってくる🚪

息をもつかせぬ忙しさ！
儲かるのは良いことですが、この時期の賃貸店舗は、
どこもキャパオーバーが至る所で発生しています💦

しかし、リアルな現場はいいですね！
賃貸経営をするにあたって、お客さんの生の声。
現場にどれだけの物件が増えているか？！
事細かに分かります。

それと、ちょっとおセンチになりますが、
就職や入学、結婚や離婚により、お部屋探しの案内をすることで、
人々の人生のターニングポイントといいますか、
重要な場面に携われていることは、純粋に嬉しいかぎりです。☺

「家売るオンナ」「正直不動産」
不動産に関する素敵な話も増えてきたいま、
自分も同じようなことをしているのかな～と、
ひとり空想に浸りながら、内見を手伝っています。🏠

一時期、売買建築営業系の部署に、５年ほど在籍していたため、
賃貸の現場感というのが、すっかり肌感覚から抜けていました。
賃貸＝面倒くさい、といった売買系特有の見下し感の空気もあり、
また５年もの期間が過ぎると、まさに浦島太郎状態です🐢

社内の賃貸システムは変わっているし、
物件は自社他社取り扱い関わらず、以上に増えているし…。
ほとんど素人同然までに、賃貸の現場感を失くしていたのを感じました。

売買のほうが上とか、賃貸のほうが下とか、
優劣順位をつけたがる人たちが、少なからずいますが、
私としては、それらをトータルでふくめた賃貸経営⇒不動産投資を
推し進めるには、リアルな肌感覚は非常に重要かと、
いまとなっては改めて感じています。

エンドユーザーが、新築ワンルームマンションに、どこまで賃料を出すのか？
投資家や企業の賃貸オーナーさんの賃貸経営状況。

投資分析の眼鏡をもって、新鮮な賃貸現場へ降り立つと、
今後、この業界や市場、自分自身がどのように立ち振る舞っていくか、
最高な道しるべになると感じています。

スマホのない時代、インターネットがない時代と比べると、
劇的に不動産業者も、借り手も変わりました。

若いご夫婦に、重要事項説明をしていると、
うんうんうんうん！それ知ってるといった感じで、
リアクションがくると、不動産業界の表も裏も、
インターネットが拡散してくれているのを、まじまじと感じました。

とはいえ、まだ１月下旬。
２月、３月と繁忙期は続きます。

若いスタッフたちと同様に、私も体調を整えていきたいと思います。

ちょっと疲れ気味のため、今日はここらで。
それでは、また！！！





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