キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2022年10月

あと20日!




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

めっきりと、朝の通勤時の風が
寒くなってきました!🍃
寒さ舞い込むと、今年も後僅かと感じます🍂

さて、宅建士試験が終わり、
ほっとしたのも束の間。

次に『賃貸不動産経営管理士』の試験に挑む方も、
少なくないのでは、ないでしょうか!?

昨年より、国家資格へ昇格した、
『賃貸不動産経営管理士』。
キケンジの勤め先でも、資格手当の対象となり、
合格し登録すれば、毎月資格手当が支給される
ことになりました。

国家資格になる前は、
資格手当の対象ではなかったので、
国家資格に昇格してから、
手当の対象となりました。

今まで、手当ゼロだったのが、
毎月、おひねりをいただけるのは、
庶民としては、有難い次第です。(笑)

勉強することで、年収アップするのですから、
皆さんにも、是非取得して貰いたいものです。

さて、この賃貸不動産経営管理士。
何も資格手当だけでなく、賃貸管理委託時の、
重要事項説明にも、必須の資格となります。

まだまだ、無資格で重要事項説明無しで、
管理委託を結ばれている方も、いらっしゃると
思いますが、今後は罰則がかかるので、
無免許運転にならないようにも、
取得していただきたいところです。

宅建士、賃管士、
ともに重要事項説明あり!
と覚えておくといいですね。

それでは、また!

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業界が違えど




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

朝晩と冷え込み、だいぶ涼しくなってきましたね。
晩酌で酔って、おなかを出したまま寝ると、
風邪をひいてしまいそうな、そんな季節となりました。

秋が来れば、次は冬。
今年もあと残すところ2か月ちょっと!

今年も頑張ったね!と、自分を労いつつ
年を越していきたいと思います。!(^^)!


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さて、新たな業務で右往左往する日々を過ごしています。
不動産のお仕事もしていますが、新たな事業展開というか、
門外漢の事に取り掛かっています。

それは、社外事業承継に注力しています。
世間で「M&A」と言われる、企業買収のことで、
新たな分野を始める際や、事業拡大を狙う際に、
一から始めると、時間も労力もコストもかかるため、
その道の企業を取り込んで、一気に事業を拡大する狙いです。

不動産の売買・経営から、
企業の売買や経営分析といった、
モノは変わるけど、やること変わらないといった感じです。

事実、不動産にしろ企業(会社)にしろ、
仲介屋さんがいらっしゃいます。

初めは畑違いであることから、
海の物か山の物かも、わからない世界といったところでしたが、
知れば知るほど、似てるな~と感じます。

まずは、M&A仲介の営業マン。

不動産売買でいうところの、
両手取引のように、利益相反は当たり前。

売って成績になれば、その先の企業ことまではお構いなし!
兎に角、早く手間をかけず売れればいいといった、
仲介営業マンならではの、いい加減さと成績重視といったところは、
不動産売買・賃貸仲介の営業マンでも、よく見かける光景。
不動産にしろ、企業買収にしろ、本当似た世界かなと感じます。

そんな門外漢の世界で、右も左もわからないなか、
知識面でタイミングよく助かったのが、
先日、晴れてホルダーになった「CCIM」の資格です。

 CCIM資格とは?


事業の承継や分析手法が、非常によく似てると感じます。
不動産のM&Aバージョンが、CCIM。
その逆が、M&Aといった風でしょうか。

というのが、企業価値評価と、CCIMでの不動産の評価で用いる
手法が結構かぶるのです。

DCF法、ROE、EBITDA、
マルチプル法(CCIMでは違う呼び名であったと思います)など、
分析が結構同じと感じます。

会社と同様、不動産も規模が大きければ、
自身の投下した資金が、どのように溶けて、
どのように成長が見込まれれるか?

そのためには、マーケットを十分に精査し、
戦略モデルを練っていく。

がしかし、日本の不動産では、その分析方法がない。
不動産鑑定士による評価は、原価法や取引事例比較法などと、
あくまで土地建物の値段。

では、その不動産がどのように生きてくるのか、
どれだけ儲かるのかといったことは、わからないのです。

CCIMでは、それがすべてある。
これを学んで、ようやく自分自身、不動産の勉強に、
納得の終着駅へ辿り着くことができました。


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ほんと、日本では通例になっている
評価基準である、「表面利回り」。

これが、如何に稚拙な基準であるかは、
会社を買うでも、そんな指標で、
何億何十億円もするものを買うのか!?

会社を買う時には、至極慎重になるのに、
どうして不動産になると、そんな「表面利回り」なんて、
絵空事のような指標で、大金を払うのか!?

と言われれば、
当然に納得のいくことかと思います。

さあ、ちょうど不動産にも飽きてきたところなので、
新たな「人生の暇つぶし」が出来たと思います。

ただいま勉強中の、行政書士の会社法や商法。
簿記の勉強から、PLシートやバランスシートの見方など、
結構ちょこちょこと、M&Aに関して役立つのかなと、
心なしか楽しんでいます。

交渉の入り口段階で、程度の低い仲介業者に舐められないよう、
事業承継関連の資格で見栄え良く、知識の補完をしていきたいので
M&Aシニアエキスパートあたりは、取得しておきたいところです。

しかし、FP1級やマンション管理士、
管理業務主任者などの試験も、実質的に後回しになっている状況…。
毎日が勉強と、サラリーマンの激務に追われています。

中学生の頃、勉強量と部活の運動量が、
一気に増えたあの頃のように、正直しんどい毎日です。

しかし決して無駄なことはなく、小さな一つ一つの積み重ねが、
大きな成果になるという、イチロー選手の言葉を信じ、
机に涎を垂らしながらも、頑張っていきたいと思います。( ´∀` )

それでは、また!


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いよいよ明日!宅建士試験!!




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


さあーー!
今年もやってまいりました!!

令和4年度、「宅地建物取引士」試験が、いよいよ、明日開催です!
この一年、頑張ってこられた方、そうでないかた、
俺は本番に強いと、まったく勉強されていない方など、
様々な方がいらっしゃると思います。

以前、改正ポイントについて、
私のブログでも取り上げさせていただきました。

2022年09月14日ブログ  令和4年 宅地建物取引士試験

IT化に関する内容が、目白押しといったところでしょうか。
昨今では、「不動産テック」や「不動産DX」など、
様々なデジタル化で便利になっています。

その内容を、宅建士たるもの、知っておかなければならないよ!
といったところでしょう。


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法改正については、
毎年、1~2問程度、必ずと言っていいほど出題傾向にあるため、
非常に抑えておきたいところです。

それと、毎年のことながら、
季節の変わり目であります。

受験会場は、暑いのか寒いのか、
とんと検討がつかない状況と思われます。

どちらでも対応できるよう、薄めの上着を着用し、
足元が冷えれば、ひざ掛け代わりにしてもいいでしょう。

泣いても笑っても、あと一日!!
本気で挑めば、仮に桜が咲かなくとも、
自分自身で納得ができます。

陰ながら応援しています!
思う存分に燃え尽きるまで、挑みましょう!!

🔥ファイヤーーーー!!!🔥
(大仁田厚ばりに( ´∀` ))


そして、試験後、
頑張った自分には、勝っても負けても、
ご褒美を上げましょう!


それでは、また!!


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不動産投資の見落とし点




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


コロナ禍、少し前の老後2,000万円問題など、
老後の不安を煽る傾向から、副業や投資を始めるかたが、
一段と増えていきました。

最近では、個人投資家の方が、より一層多くなり、
また「FIRE」(「Financial Independence, Retire Early」)
経済的自立を目指し、ストレスいっぱいの会社員から
脱出を目指すかたが、非常に多く増えてきています。

そのため収入を増やすべき資金、つまりは投資によって、
様々な情報があふれる中、やはり安定した不動産投資に目を付け、
会社員のかた、はたまた医師や弁護士といった、
収入は高くとも、労働収入のかたが、一般に不労収入と呼ばれる、
不動産などの権利収入に移行するかたが増えているのも、
世の流れかと感じます。


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そこで、最近多いのが、
「区分マンション」一室購入からの、賃貸管理委託の依頼です。

不動産事業に慣れた方もいれば、
ほぼ初心者のかたも、多くいらっしゃいます。

購入前なら、アドバイスも出来たものの、
賃貸管理のお話だと、買った後での接点となるため、
事後にお会いすることが、私としては多くなります。


たとえば、下記の例を見てください。

【予算】   物件価格  3,000万円
       諸費用   100万円 (登記費用・保険・印紙代等)
【資金計画】 自己資金  120万円
       ローン   3,080万円 (変動金利2.3%、期間35年)
【差引収支】 家賃         125,000円
       支出         116,835円 (管理費・修繕積立金・管理手数料含む)
       差引収入      8,165円


これはある物件を購入する際に、売買仲介業者から、
どれぐらいの収支が出るかをシミュレーションされたものです。


これをみると、差引収支は8,165円。
つまり、毎月8,165円の収入が入ってくるということです。

これだけみると、「買った方がいい物件」と思われますが、
実はこの物件、「買わない方がいい物件」なのです。

それはなぜか??

それは数年後には収支がプラスからマイナスになる可能性があるからです。
このシミュレーションには、不動産投資をする上で、
見落としがちな問題点が、いくつか隠されています。


①満室収入だけを見ている

このシミュレーションを出した際の物件価格は3,000万円になっていますが…
実はその2年後、物件価格が2,850万円で売りに出されていたのです。

つまり、2年間で価値が150万円も下がったということ。

もし、この1年間に毎月の収支が8,165円続いたとしても、

2年間の収支:約20万円(毎月収支8,165円×12ヶ月×2年)
物件価格:▲150万円

およそ、130万円のマイナスが発生したということになります。
*仮にシミュレーションの2年後に売却した場合。

このように毎月の家賃収入がプラスになったとしても、
物件価格が下がっていけば、最終的に収支がマイナスになってしまうのは、
ひとつの要因です。

②固定資産税、仲介手数料などの固定費が入っていない


この収支表の支出部分を見てみると、不動産売却時の仲介手数料や固定資産税が入っていません。
こちらの物件では、毎年おおよそ9万円ほど固定資産税が発生します。

また、売却時に仲介手数料および譲渡税などの税金がかかります。
先ほど、シミュレーションから2年後の収支を計算した際、
すでに約130万円のマイナスが出ていたわけですから,
その額がさらに広がってしまうということなんです。

③空室・未回収損が入っていない

このシミュレーションは、
入居率100%で計算しています。
つまり、空室が一切発生しないということ算定。

仮に空室が出た後、すぐに次の入居者が決まったとしても、
数週間程度は空室が期間が出てしまうことになります。

もちろん、その期間は家賃収入がありません。
原状回復費用、賃貸仲介業者への手数料等も含まれていません。

つまり、先ほどから計算している収支のマイナス額が、
さらに大きくなってしまうということです。

ここまで、不動産投資をする上で見落としがちな

①表面利回りのように、満室想定の賃料だけ見ていること
②固定資産税、仲介手数料などの固定費・運営費を見ていない事
③空室リスクを考慮していないこと

という3つの問題をご紹介しました。

不動産投資をはじめる際に、
このような点を考慮せず始めてしまうと、

結果的に毎月、赤字の垂れ流し…
ただ、売却しても大きなマイナスが出てしまう…
そんな状態から抜け出せなくなって、“負債”を抱えて生きていくことになりかねません。

『富』動産が、『負』動産になってしまいかねません。

不動産投資おこなうのであれば、
しっかりと「出口戦略」を考えた上で、
しっかりシミュレーションをして、不動産投資(事業)をしていきたいですね。


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所得区分の判定




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こんにちはーー-!!キケンジです。σ(´∀`) 


台風が過ぎ去り🌀、
幾分過ごしやすい季節になってきましたね🍁。
汗っかきの私も、冷房無しですごせる事に、大変喜んでいます(*^-^*)


9月決算の企業さんも、一息付けて、
秋の行楽シーズンまっただ中に突入といったところでしょうか。


日ごろ、仕事で出来ない家族サービスに、しっかりと力を注げる時期ですね。
遠くでなくとも、お金をかけなくても、
近場でお金もかからない、素敵な場所は沢山あります。


投資と一緒で、しっかりとリサーチすると、
良いモノが発見できるかも知れませんね。(^_-)-☆



さて、10月に入り、様々な物価が上がり始めました。


以前のブログで執筆
した「保険料」をはじめ、

・ビールや炭酸飲料については、約13%の値上げ
・インスタントラーメン・カップ麺などの食料品は、5~12%の値上げ
・ティッシュペーパー・トイレットペーパー、紙おむつなど
 出荷価格が10%引き上げになっています。




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とはいえ、日本のサラリーマン年収は、ここ30年ほど横ばい
物価は上がり支出は増えても、収入は増えません。

ワンコインでお腹いっぱいランチが食べれる、
そんな時代は等の昔に、過ぎ去ったように感じます。😿🍃


また、このコロナ禍で、
在宅ワークや外注により、オフィスや人員の削減が進むなか、
新たに給料を上げようなどとしても、なかなか大変なものです。


よっぽど会社に貢献しなければ、査定アップとはなりません。
その査定アップに費やす労力と、給料アップの金額を利回り計算すると、
いったい利回り何%になるのでしょうか!?


家族を顧みず、上司や取引先に言われるがまま、
休日は終日ゴルフ。こどもの面倒や家事は、すべて配偶者まかせ。


家族の仲は、良くなるどころか、険悪なムード漂う事になるのは、
よく聞く話です。


「俺は、家族のために!身を粉にして働いて・・・。」

と言いたいところですが、
当の本人たちが迷惑として捉えていたら、
本当に悲しい限りですね。

家族を思って働いたつもりが、離婚の原因にも繋がりかねません。


もし、そんなことになってしまったら、
人生の投資効率IRR)は、いったいどれだけのマイナスになることやら…(;^ω^)。


ちなみに、厚生労働省が先日発表した
人口動態統計の月報年計(概数)によると、

日本の離婚率約35%前後になっており、
2019年度の離婚件数約20万9,000件にものぼります。

一方、婚姻件数約59万9,000件にものぼりますが、
3組に1組の夫婦が離婚しているというのが現状です。


悲しい事に、これに比例して、
子どもの貧困率が、1980年代から上昇傾向にあり、
今日では実に、7人に1人の子どもが貧困状態にあるとされています。


食べるものがなく、水だけで過ごすなど、
この物に溢れた現代で、そんな悲しい事実が、身の回りであるんです。


離婚率は上がり、婚姻率は下がる。
出生率は下落傾向で、どんどん人口が減っていっています。
もはや3組に1組がというだけの、問題ではなくなってきていますね。


離婚して母子(父子)家庭になれば、経済的にも精神的にも、
悪化を辿ることは、容易に考えがつきやすいところです。

給食以外、食事は摂れないので、コロナ禍の在宅は、
貧困やDV被害の子供にとって、とてつもなく過酷な状況になってしまった模様。

もし離婚してしまったら、わが子や配偶者が、
そんな事態にならないとも限りません。

そんな悲しい出来事にならないよう、しっかりと今の自分の人生
ライフプランを練りに練っていきましょう!!




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さて、このようなご時世で、本業の稼ぎだけでは、
現在未来の不安をぬぐい切れないため、
大手企業でも、副業解禁は進んでいます。


海外では当たり前の、
ダブルインカム、トリプルインカム


投資と同じく、一つの収入源では、
もしそれが途絶えた時、家族を養うにあたって、
とてつもない大打撃を受けてしまいます。


突然の収入減のリスクに備えるべく、第2第3の収入源を増やすことは、
現在、NISAiDeCoなどを推奨する、国も推し進める方針です。


つまりは、年金問題やその他ありますが、
国も正直なところ、皆さんの老後まで、しっかりと面倒みれないよ。


だから、いまこういった税制優遇をするから、
しっかりと自分の身は自分でという形で、
投資を始めて貯蓄してくださいねといった傾向です。


いまだ古い企業では、「副業禁止」がありますが、
国家でさえ、老後の保障はできかねないよと、
裏打ちするかのような税制優遇制度。

では、

副業を禁止する企業が、あなたの老後を保障してくれるのか?

と考えれば、答えはおのずと見えてくるはずです。
いつの時代も、若者と賢者は、行動が早いものです。(笑)

話が長く逸れましたが、
今回はその副業について、取り上げたいと思います。



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国税庁は、副業収入について、

令和4年分以降の事業所得と雑所得の判定基準において、
収入が300万円以下の場合雑所得に該当する方向で改正予定です。

いままで、事業所得雑所得では、所得区分の判定が難しいという課題がありました。

この為、実体が事業規模に至らないにもかかわらず、
事業所得として、青色申告控除を適用したり、
損失が生じた場合には、給与所得等と相殺して、
税金の還付を受けるようなケースがありました。

このような課税逃れを阻止する為、雑所得の区分が明確化がされるという事です。


いままでは、「その所得を得るための活動が、社会通念上事業と称するに
至る程度で行っているかどうか」に明文によって、事業所得と雑所得を判定していました。

しかし、この基準が非常に曖昧の為、今回、判定基準が明確化することになります。

『その所得がその者の主たる所得でなく、かつ、その所得に係る収入が
 300万円を超えない場合において、特に反証のない限り「雑所得」』に
 該当するようになります。

 収入が300万円超の場合自動的に事業所得になるわけではありません。
 今まで通りに原則としての取り扱いもあるので雑所得になることもあります。

暗号資産取引による所得等」「デジタルコンテンツの販売等」などが、
 上記の以外の所得区分として、雑所得に該当するように明確化されます。


在宅ワーク外部委託が増えるなか、こういった副業を始めるかたが、
増えていくのではないかと思います。


わたくしキケンジ、ペーパーアセットや暗号資産については、非常に疎く
SNSでよくある、バイナリーオプションFXなどの、
甘い勧誘に騙されそうになります。(;´Д`)


本当に詳しい方がいらっしゃれば、是非ともご教授願いたいところです。😅
こっそりDMで教えてください。(笑)


それでは、また!!


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