デュアルディスプレイ、
使ってみると、非常に便利ですね～！

時間の短縮は、お金で買えない時間を取得する意味で、
ナニモノにも代えがたいものですね。

これは、まだの方には、おススメしたいです！(*'ω'*)


さて、スマホの契約期間で、
「◯◯年縛り」などが問題となり、消費者観点から、
自由競争の妨げにもなり、総務省のお達しで、
今ではほとんどの通信会社で、「◯◯年縛り」を見かけなくなりました。

そりゃ～、違法になるから当たり前ではありますが、
儲けが減るとなると、なにか逃げ道を探すのが、業界というものです。
ｉＰｈｏｎｅばら蒔き状態での契約獲得状況をみると、
まだまだ健全な状況は、ほど遠く感じます。

そんな「◯◯年縛り」。

私がいまメインで勤めている、賃貸管理の受託にもあります。
賃貸借契約同様に、数年間の委託契約、および、
１年未満は違約金がかかります的な内容です。

委託契約書のひな型は、
賃貸不動産経営管理士の国家資格昇格もあり、
協会の約款を使用しているので、内容に会社ごとの違いは少ないですが、
契約期間の設定は、会社さんによってバラバラです。

私の勤め先では、▲年契約が現在基本。
「▲年って長くないです！？
　ちょっと判子押すの、やめちゃったんですけど。」
というのは、よくある話です。💦

まあ、諸事情話して、結果判子はついてもらうのですが、
良いものとして頼むはずが、そんなものに縛られるなんて、
思いもしなかったのが、お客さんの想いです。

だいたいの例では、１年更新であったり、２年であったりと、
比較的お部屋の賃貸借契約と、同じくらいに設定しているようです。

会社さんによって、契約期間はバラバラです。

先ほどのスマホ話のように、通信会社の縛り契約と比べると、
不動産業界の、賃貸借契約にしろ、管理委託契約にしろ、
いまだ権利の上に胡坐をかいているを感じます。

不動産業界の時代への遅れですかね。
楽して儲けようとすると、どこかで弊害がでます。

不動産テックで、どんどんデジタル化すると、
契約自体も簡略化され、仲介人は不要になる始末。

となると、現状いろいろと条文で縛っているものも、
賃貸人と賃借人の直接契約によって、おおかた撤廃されるかも。

江戸の時代のように、大家と店子の信頼関係へと、
ある意味逆戻りするかも知れませんね。

無理に縛ろうとすると、軋轢が出る。
軋轢がでると、信頼なく、儲けれないと。

儲けるとは、信じるに値する者と書きますからね。
私もコツコツと信頼を重ねていきたいと思います。

それでは、また！！






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足の持病発生から、一週間ほどたちますが、
いまだ痛みと持ちながらの生活です。
やっぱり、健康が一番ですね！！

さて、ウクライナ情勢にともない、
世界中の株価が下落を続けているようです。

アメリカの金利引き上げに伴い、日銀がどのような対応をするか、
気になるところであった矢先の、今回のロシアによるウクライナ侵攻。

イケイケプーチンさん、今までも目に余るところがあったと思いますが、
今回の出来事で、世界中が黙っていない状況に。

逆の意味で、いまこそ、プーチンを叩くチャンスとばかりに、
世界中が表と裏の想いが、激しく交差していると思います。

気になるのは、我らが不動産市場。

不動産市場は、景気から遅効性があるため、
株価が大暴落し始めても、上昇もしくは停滞した状態が続きます。

そのため、「あれ？大丈夫なのかな！？」と思い、
物件を買ってしまうと、その途端に、ド～～～～～ンっと下落が始まるわけですね。

先日の、ロナウド選手のように、
情報と先読みをしておかなければ、投資としてが失敗してしまうでしょう。
将来的に、物件価値があがる見込みがあれば、それはまた別の話ですが、
そこまで読めるようになるのは、相当に知識と情報が必要かと思います。

投資といえば、ＣＰＭを取得してはや３年。
ようやく社内の同僚へ、ＤＣＦ法を教える機会に恵まれました。

収益物件購入で、先方からの要望で、
物件購入の投資でいったいいくら儲かるのか？というお題。
１０年後に売却の出口を見据え、インカム・キャピタルでの総利益を知りたいと。

はい！まさにＣＰＭ理論ですね。
「まかしとき～！」です！(*´▽｀*)

社内で収益物件を、ビシバシ売り歩く２人組。
あまりに沢山売り上げるため、他者から勢いよく見える二人は、
「極道コンビ」と呼ばれています。（笑）

とはいえ、本当に極道ではなく、
片や元金融機関支店。
片や帰国子女の元大手デベロッパー。

金融と投資用語などの英語、
お互いがお互いをカバーしているので、飲み込みが早い！
レバレッジ効果の仕組みやＩＲＲの流れを、僅かの時間で伝えきりました。

私が１年かけて取得した、ＣＰＭのキモの部分の知識が、
わずか１０分程度で持っていかれるとは・・・。
お礼にランチをいただけるそうですが、
あまりの器量の良さに、驚きと教えすぎちゃったかな感が、半端ありません。(;^ω^)

とはいえ、ＤＣＦ法の分析の肝はそこまででも、
ＣＰＭ理論は、まだまだ幅広く内容があります。

教えられるということは、ようやく自分のなかで、
ＣＰＭ理論が消化できてきたかと感じます。

それでは、次のステップへと。
勉強に終わりはありませんね。

それでは、また！！

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学生時代、歳をとれば勉強なんてしなくていい！
と心から想像していましたが、現実は全く逆という事実を、
身をもって体験している、今日この頃です。📚

さて、少し前の記事ですが、
有名人　×　不動産投資　の記事が、ニュースに踊りでていました。

Ｃ・ロナウドが不動産投資に失敗！　ＮＹ物件購入も８億円超の損失＝スペインメディア報道
※　YAHOO！JAPANニュース記載

内容は、投資目的で購入した「トランプタワー」の一室が、
購入時　１６２５万ユーロ（約２１億円）が、
売却時　１０００万ユーロ（約１２億９０００万円）になり、
約６３０万円ユーロ（約８億１０００万円）の損失というお話です。

額が大きいため、「おお～～～！！」と思いがちですが、
これ、身の回りでもよくある話に思えませんでしょうか。

そうです。

トランプタワー　≒　タワーマンションですよね。

タワマン　≒　区分マンション

その一室取引　≒　区分マンションの一室売買ですよね。
よくよくありふれた。

ただでさえ、新築区分マンションの投資など、
少し不動産をかじった物なら、当たり前のＮＧ案件。

タワーマンションなど、なおさらそれです。

世界のロナウドさん、
勉強不足なのはわかりますが、
まわりに聞く人がいなかったのか、
はたまた知る人が周りにいなかったのか。

非常に残念です。

まだ、恵まれない人達への募金でもしていれば、
全額非課税で、８億円も募金すれば、一躍有名人。
新しいオファーで、違った分野で稼げたかも知れません。

「いや～、不動産って、本当に怖いですね～！（水野治夫風）」
ネットを叩けば、すぐに入る情報も。
その労力さえ惜しむと、運転技術がないまま、高速道路を走るようなものです。

歳をとるほど、学ばなければなりませんね。
学生時代の自分へ、エールを送ります。

「キケンジ、そういうことだよ！（笑）」


それでは、また！！

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ダイエットのために、自転車屋さんに、めぼしいものを探しに行ったところ、
店員さんから、「通学にはこちらが人気ですね～！」と、
ハナから私が使う前提を、全否定されるキケンジです！

私のボディでは、自転車を漕ぐのを想像できなかったのでしょうか？
それとも、ダイエットチャリンコ通勤　⇒　どうせ続かないんだから
「やめとけ！」と、神のお告げでしょうか？？

とはいえ、真面目に考えていたら、
どんどん我儘ボディが育ってしまいます！(;´Д｀)

とりあえず、流行りの電動アシスト付き自転車から、考えたいと思います。(￣ー￣)ﾆﾔﾘ





自転車といえば、ママチャリ！
ママチャリといえば、「ママチャリ大家さん」こと、
「小林ヒロシ」さんを連想します。

記事はこちら
⇒　小林ヒロシ（ママチャリ大家）｜楽待不動産投資新聞

小林さんの、モットーの一つに、
自宅から１０㎞圏内に物件購入に的を絞っているようです。
１０キロなら、自転車があれば、十分に回れる行動範囲ですね。

大家になるなら、事実上すべての責任を負わなくてはなりません。
管理会社に任せるのもありですが、もし管理会社が対応できなかったりすれば、
対応と責任は、大家たるご自身に返ってきます。

夜間の漏水事故、鍵の紛失、緊急を要するその他諸々と、
いざという時に、大家さんが駆け付けなくてはならないケースもあり得ます。

夜中であると、交通機関は終わっており、タクシーもすぐにつかまるものでもなく、
じゃあ車で駆け付けようものならば、いつ起こる突発の事に対して、
いつでも運転できるようにしておかなければなりません。

ということは、晩酌も限られてきますね。
ならば徒歩！？いや遠いし、歩くのしんどいよ。💦
なら自転車は？？これらの中間に位置してきそうです。

勿論、自転車であっても、飲酒運転になるので、ＮＧですが、
生命の危機に際する、緊急事態の際は、お酒を飲んでいても、
問答無用に公共機関より、呼びつけられることがあります。

そんな時、車でいかなければならない、遠くの物件よりは、
まだ自転車で駆け付けられる、１０キロ圏内の物件というのは、
肉体的にも精神的にも楽で、非常に好感が持てます。

事実私も、自身の物件購入の際は、先々大家業を始める目標に際し、
この、小林さんの「１０キロ圏内の物件」というのを、参考にさせていただいています。

私の自宅からサラリーマンの会社まで、距離にすると、僅か８～９キロほど。
１０キロ圏内というと、ほぼ通勤ルート圏内でもあります。

生活圏内に所有することになるため、毎日の通勤や買い物など、
なんらかで視界に入ってきます。
当たり前すぎて、所有しているのを、忘れてしまう場合も…。( ´∀｀ )

でも、それぐらい物件や入居者と、距離が近くなるということですね。
家族と同じ、あって当たり前のような、空気のような存在。

日本には、古くから
「遠くの親戚より、近くの他人」という諺があります。
これをもじれば、
「遠くの管理会社より、近くの大家」といったところでしょうか。

私も、入居者が困ったときには、いつでも駆け付けられる、

そんな大家さんを目指したいと思います。

そのために、素敵な電動アシスト付き自転車を、ゲットしたいと思います。（笑）



それでは、また！！

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先日は、寝不足のため、更新が出来ずでした。
が、日記として記録は残しておきたいと思います。

一昨日は、とある不動産の試験のため、
朝１０時から１２時間勉強し、オンラインでのテストに臨みました。

日中は、子供たちが騒がしいため、寝静まったあとの２２時から
夜中の３時まで、５時間のタイムリミットでのテスト。

テストは無事、通過できたので良かったです。
これがもし、通過できずに再試験となると、
追加で３万円の受講料が発生すること・・・。

そして５時間と長い時間の戦いを考慮すると、
何が何でも一発で通過したいのが、山々でした。





久しぶりに、アラームのスムーズ音から逃れる朝でした。(;^ω^)
布団から、なかなか出れませんでした。

日中は、そのまま寝不足の半ばハイテンションで保つものの、
１５時ごろに遅めのランチを食べると、もう～～眠くて眠くて・・・。

物件の現地調査に、峠越えでの運転でしたので、
断崖絶壁の山道を見ると、結構震えあがりました。💦

寝不足はいけないと、体調管理の大切さを、あらためて感じます。




さて、お仕事では、
近頃流行の、「スマートキー」なるものに、取り組んでいます。

あの、スマホやフェリカ対応カードなどをかざしたり、
顔認証で鍵の開け閉めをする機械ですね。

基本、新築時に導入することが多いのですが、
今回、物件の売買後のため、後付けでの作業となっています。




オーナーさんは、建築・不動産のプロである大手企業さま。
・保有期間中のＣＦ最大化
・減価償却による節税の最大化
・売却時の物件価値の最大化
を指示されています。

まさに、ＣＰＭ的要素満載のオーダー。
大きな企業さんなので、費用は出し惜しみないので、
存分にプランを提案させていただいています。

無用に出費するのではなく、元手があるので、
レバレッジ効果も鑑み、増やしていこうという考えです。


築２５～３０年ほどの、ファミリー１８世帯のRC物件。

・宅配ボックス新設
・集合ポストの交換
・未使用の受水槽撤去～バイク置き場新設
・ダミーカメラ⇒本物を設置
・エレベーター改修（かご交換）
・空室のリフォーム
・既存オートロックと連動して、スマートロックの導入
・ダストボックス交換
・無料インターネット導入
・給湯器交換

とりあえず、これだけの事を予定しています。
羅列すると、やること盛りだくさんです。

ファミリー物件がせめぎ合い、価格が抑え気味になりつつエリアのため、
ちょっとやそっとのテコ入れでは、出口戦略が見えてきません。

抜本的な他とのブランディング。なかなか難しいですね。

今回は、賃貸では珍しい、スマートキーシステムを
目玉にしていく手筈ですが、どこまで伸びるか楽しみです。

既存建物に、後付けでスマートキーシステムを設置するのは、
個人的には初めてなので、サンプルがありません。

ですが、初めてのことを試すのは、半対面、非常に楽しみであります。

ちょうど同時期、しかも１００ｍ圏内に、
大手ファンドさんも、同じような別物件購入されています。

どちらの物件が、良い結果（出口）を迎えれるか。
腕の見せ所ですね。

「大手ファンドか！？」それとも「キケンジか！？」
ＰＭ力を試す、よい機会と思います。

これで成功すれば、
「キケンジか、キケンジ以外か！？」
と、某ローランド節が、炸裂できるかも。(^_-)-☆（笑）

それでは、また！！

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