「いつ、かまけれんの？」

久しぶりにダイエットを始めました！

娘ちゃんが、どうやらキケンジがデブのため、本格的に悩んでいるらしいとの事…。(ﾟдﾟ)！

廻りのお父さんたちは、痩せていてカッコいいのに、うちのお父さんは…。
うちのお父さんも、昔は痩せてカッコよかったから、やせればいいのに…。

と、思っていたようで…。
本人よりではなく、奥さん伝いに聞き、悲哀度倍増！！

呑気なキケンジ本人をすっ飛ばし、滅茶苦茶真剣に悩んでいるのを見て、
自分自身がとても悲しくなりました…。

というわけで、１６時間絶食ダイエット、再開です！！

これのとりかかりやすいところは、
１６時間、空腹時間を保てば、あとは何を食べてもいいところ！
我慢しきれないときは、ザ・ナッツで欲望を満たしています。




再開後、まだ１～２週間程度ですが、体が重くて悲鳴をあげていた足が、
日に日に楽になっていきます。

今回こそは、念願の万年デブ脱出を、図りたいと思います。(*'ω'*)

さて、今年最初の１月もそろそろ終わりを迎えます。
新年はじまり、今年もあと残すところ１１か月となりました。

１月締め切りのイベントとして、
「償却資産申告書」の届け出が必要となります。

個人や法人が所有する償却資産について、地方自治体が適切に固定資産税を計算できるように、
所有者自らが償却資産を申告するための書類です。

送付される書類やインターネットに、記入例や区分が記載されているのですが、
私いつも迷ってしまいます。

そのため、今日も固定資産税の納税課へ足を運びます。



悩むところは、不動産の設備に関するところです。
キケンジ、今年はガスコンロが壊れ交換しました。

以前、建築企画をしていた際は、償却資産として減価償却の対象として、
事業提案の書類に組み込んでいたのを思い出します。

そのため、モチのロン、減税の対象になるかと思いきや、
「いえ！違います！！」
お役人様から、ばっさりと切られました。

「内装工事や外装工事をしていれば、対象となるでしょうが、
　そうでなければ違いますよね。こちらに書いてある通り…。」



では、内装工事の一環でガス器具が入っていれば、ＯＫなのか？
と疑問がわきましたが、答えはなんとも微妙なところでした。

と毎年同じ疑問を持ち、納税課職員と話しているような、デジャブに襲われます。
税理士に聞くよりは、直接課税するお役人さんに聞くほうが、解決のショートカットと
なりますが、個人的には「スッキリ！」とは、いかないかんじです。



これが立場が逆転して考えると、また一味面白く学べるのかもですね。
来年もまた訪れそうです。( ´∀｀ )

夜中は猫の活動時間。
まだ一匹しか保護していないので、遊び相手は人間のみです。
眠い目をこすりつつ、ブログ活動に励もうとすると、こんな有り様です。(;´Д｀)





パソコンが打てませんっ！！
猫を飼うということは、こういう事と、身をもって体験します。

暴れるだけ暴れたら、落ち着いたのでしょう。
巣へと戻っていきました。





ここまで、約１時間あまり。
ようやく執筆活動に励むことができそうです。( ´∀｀ )


さて、先日に例をあげましたキャッシュフローツリーもさることながら、
私これでも貧乏FP（ファイナンシャルプランナー）。
自身の生活費をはじめ、物件運営からオーナーさんの生活費のコストカットは、
意外と得意分野化もしれません。(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

業務中、トイレ休憩に使わしていただく、いつものトイレ。
そんなトイレの壁に、私の手法が大々的に広告されていました。(;'∀')

それが、こちら！！





そうです！
私の場合、通信費削減計画が、結構やっています。

家計簿を見てみると、大きな支出のなかで、必ず上位にくるのが、この通信費です。
たいして、ネットサーフィンなどしないご老人でも、わけへだてなく、
高額な基本料が積み重なってきます。





そんな某三大キャリアの高額な通信費を、
格安シムカードにかえて、基本料などを大幅に下げようという計画です。

もし、僅か千円などの効果であっても、それを毎月、積み立て投資にまわせば、
１０年後には、予想を上回る貯蓄となって、自身に帰ってくることでしょう。

勿論、私自身も、格安シムカードに変えてはや１０年以上。
家族全部で３万円／月あったものを、１万円／月まで削減した実績があります。

差額は投資をしていれば、複利の効果で雪だるま式に膨れ上がっていったでしょうが、
当時は生活自体が厳しかったため、毎月のマイナス家計を通常まで戻すことができました。(*'ω'*)

価値観は人それぞれです。
・やっぱり三大キャリアじゃないと
・格安シムって遅いんでしょ？
など思われる方は、そのままでいいと思います。

・スマホは、通話とライン・メールくらいでいい。
・ガチにスマホはつかっていない。
　（対戦ゲーム、大容量データのやりとり）
・ヘビーユーザーでない。
のであれば、是非格安シムカードをおススメします。★

物凄い効果がでるので、以前勤め先にも提案しましたが、
大手三大キャリアさんは、別の意味でお客さんであったため、
持ちつ持たれつで、変更することはできませんでした。

そんなしがらみがない社長さんであれば、一度やってみるのも価値あるかも。
仕事ではなく、個人の家計も一気に圧縮できると思います。

そして、特筆すべきは、これだけではありません！

先ほどのこの画像にあるように、



浮いたお金で、ラインワークスと勤怠管理のシステムを付けちゃいましょう！って寸法です。
業務の効率化も果たせるんですね！( ﾟДﾟ)

手書きで出勤管理なんて、コロナのいまどき、ナンセンスです。
そして、ＬＩＮＥです。これは本当に便利です。

日夜問わずに好き勝手に、送信者の想いでメッセージを送ることが出来ます。
既読・未読、ほんと牢獄で監視されているかのごとく…。(;^ω^)

個人間で爆発的に普及しているせいもあり、お仕事で関わる方たちも、
勿論ＬＩＮＥユーザーが多いため、連絡のやりとり、見積書、報告書、
入退去のやりとりなど、確認したという記録を残しながらできるスグレモノ！

無料では、そこそこの機能ですが、有料だと思う存分活用できるようです！
有料だといっても、僅か３００円なり！
従業員さんの人数分掛けても、社長さんの飲み代よりは、確実に安いと思われます。（笑）

かくいう私も、このＬＩＮＥ　ワークスの受け入りは、
某不動産テックのセミナーでお聞きした次第です。

実務で如何に活用できているか知りたい方は、不動産テックのツワモノである
イケメン某不動産会社社長さんを、ご紹介させていただきます！

どうぞキケンジまでご一報ください。☎✉ ^^) _旦~~

さて、今日も繁忙期。
賃貸店舗への、ヘルプ業務が入っています。

ご飯も食べれない、勿論休憩もないでしょう。（笑）
お部屋探しのベストパートナーとして、頑張ってきます！

先日のCCIM受講、非常に気になる場面がありました。

ZOOM越しに見えます、サテライト会場の皆様のなかで、
一定時間ごとに、２Lペットボトルで、お水をダバダバぐいぐい飲まれる方がいらっしゃいました。

ほんと、１０分ごとぐらいですかな？

講師が問題を投げかけて、皆が考えるタイミングで、
毎回、水をダバダバ飲むお姿は、問題よりも非常に心奪われるものがありました。

（もしや、私と同じ痛風？？）
恐らくは健康のためと思います。

最終試験でお会いできるタイミングで、勢いよく実態を聞いてみたいですね。(;^ω^)
勉強合間の、ひそかな楽しみですね。




さて、最近の実務では、計算の基本といいますか、
原点回帰を考えさせられる出来事が、続いております。

以前、CPMを受講するまえに、優しい諸先輩方から、
「キケンジさん、キャッシュフローツリーって知ってる？」
と、事前講習的な勉強会を開いていただきました。

キャッシュフローは何となしに分かりますが、ツリーと言われますと、
🎄クリスマスツリー🎄が頭をよぎります。
ほんと小学生並みの思考回路です。（笑）

キャッシュフローツリーは、プロパティマネジメントにおける、
投資分析の中で、初期分析に当たる内容になります。

簡単な足し算引き算ですが、物件（不動産）が適正に回っているか
確認できる非常に便利なツールです。

そして、この計算をするためには、
物件の満室稼働時のチカラ、空室率・未回収損、運営費、ローン、税金、
などなどいろいろな要素をかき集めて、物件の状況を見極めていきます。

計算式は、確かこんな感じです。


　　GPI（総潜在収入）
　▲空室・未回収損
　　雑収入　　　　　　
　　実行総収入（EGI）
　▲運営費　　　　　　
　　営業純利益（NOI）
　▲借入金返済（ADS）
　　税引き前キャッシュフロー


CPMやDCF法を学んだ方であれば、まずはこのキャッシュフローツリーを作するため、
オーナーさんから、ヒアリングや、資料集めをさせていただくため、
正直なところ、この時点で懇意になっていくのが、個人的には多いです。

先日訪れた賃貸物件の所有者さん。
８０歳近い女性のオーナーへ初見で訪れた際も、
このキャッシュフローツリーを、会話の中から、ざっくりと当てはめて活用しました。

勤め先社内では、非常にケチでいつも「そんな金は無い！」が口癖で、
大規模修繕工事やエレベーター改修、無料インターネットの導入など、
何もやってくれないと、管理部のオーナー担当者がぼやいているのを、
事前に聞いていたため、ある程度身構えての訪問でした。

しかし訪問後、現状の内容を聞くと、空室はひとつのみ。
単身物件が乱立する競合エリアで、１年近く長期空室といえど、この入居率は優秀です。

会話をするなか、上記のキャッシュフローツリーを参考に、物件が持つ力を数値化していきます。

収入部分を考慮したのち、運営費を分析していきます。

固定資産税や建物保険料を算出し、当て込んでいきます。
電気料金が高ければ、ＬＥＤに変えるなども、ひとつの手ですが、
共用部はスイッチ・タイマー式のため、それほどと思えません。

初見なので後日、納税通知書や保険証券、光熱費の実数をいただきます。

ここまでくれば、だいたいのネット収入がわかるため、
借入金があれば、返済額を差し引いて、税引き前の手残り額を算出します。

とここで問題発覚！！

なんと毎月の家賃収入から、ローン残債を引くと、
手残り額が、約１０万円ほどしか残りません…。

そこから、エアコンが壊れた・給湯器が壊れたなどの修繕費や、
固定資産税、保険料、その他を支払っていなかければなりません。

「そうなのよ！逆に手出しで補給しないといけないから、全然お金がないのよ！！」

まったく、物件が廻っていない事実が・・・。(;'∀')

こんな状況で、何十万なん千万円とする、

「大規模修繕しましょう！」
「エレベーター改修しましょう！！」
「空室決めるために、リフォーム工事しましょう！！！」
「インターネット導入しましょう！！！！」

な～～んて言っても、出来っこないですね！（笑）

まずは、
「物件のローン、いくらありますか？
　どこの金融機関で何年なん％、月々支払い額は？？」
と一言聞ければ、わかりえたことです。

固定資産税納税通知書、ローン返済予定表、登記簿謄本、コピーくださいね。
税理士はだれ？司法書士はだれ？？
と、オーナーさんの資産状況をまる裸にする質問は、
確かに知識不足からすると、つらいところだと思います。





「なんでそんな物が必要なの？」
「個人情報だから言いたくない！渡したくない！！」
と言われるのでしょうが、そうなるとＰＭ（プロパティマネジメント）事業から乖離した、
単なる「賃貸管理」の分野になるでしょう。

お客（オーナー）から言われた、修理や保守点検、客付け業者などを、
ただ言われたままに手配するだけです。寂しいですね。(´;ω;｀)

やはり俗にいう、「賃貸経営」といいますと、
経営というニュアンスが入りますから、文字通り会社を経営するのと、一緒の出来事と思われます。

キャッシュフローツリーも、会社に例えるなら、「損益計算書」。
損益計算書があれば、「賃借対照表」が必要になります。

そこまで理解して、物件を運営しているオーナーやプレーヤーが、一体どれ程いるかが肝心ですね。
私も、インプットの後はアウトプットで、改善実績を積み重ねている、修行中の身。

高度な知識とスキルを身に着けての、新たなオーナーとの出会いは、とても楽しい限りです。
もっと自身と皆さんに役立てるよう、勉強に励みたいと思います。

皆さん、スマホなどんなものをおつかいでしょうか？
iPhone、android、はたまたガラケーなど、様々なジャンルをおつかいだと思います。

キケンジも、スマホデビューしてからというもの、
androidスマホでウェジット拡張性などを楽しんでいます。

そんな何気ない日常の中、私自身に不整脈が発見されました。
それに伴い、スマホのチェンジを余儀なくされていました。

スマホと不整脈！？なんの関係が？？と思う方も多いと思います。
分かる方はピーンとくるはずです。

そう！不整脈の心電図も、いまやスマホアプリやウェアラブル端末、
スマートウォッチで測ったり検知したりすることができるのです！

すごいですよね！
私の主治医さんも、感嘆していました！

「キケンジさん、いま心電図とっても、不具合でているときじゃないと
　わからないだよ！患者さんのなかには、スマホで心電図とってもってくるから、　
　いまのご時世すごいよね！！」






と、それをヒントに心電図をとれる、スマートウォッチを探していたところ、
なんだか輸入と輸出の関係で、心電図がとれるスマートウォッチは、アップルウォッチのみでした。

ほかにも、心電図とれるウェアラブル端末があったのですが、
私が保険契約しているＳ社の商品、「バイタリティ」は、
スマートウォッチから活動量をアプリに連動し、目標値を達成すると保険料が安くなる仕組み。

それに対応するアプリが、またもやアップルウォッチのみ。
いま使っている、ガーミンでは心電図機能がないため、下手な話、
スマートウォッチを二本つけるか、アップルウォッチのみに変更するかの
二択となった次第です。

アップルウォッチのみとなれば、必然とiPhoneに変えなくてはなりません。
しかし、私は生粋のGoogle信者です。
元３人のＣＥＯの経営理論と、無償でGoogleのすさまじい機能を、
世界中に分け与えているのを、とてもありがたく思っています。

特に、エリック・シュミットさんが好ましいですね。

iPhone変えないといけんかな～と、もやもやしていたところ、
なんと、主治医の先生が年末休み中に、急逝されてしまいました。

聞くところによると、何気なく生活していたなか、
突然胸のあたりが苦しくなったようで、しゃがみ込みそのまま逝去。

ええええええ！！！( ﾟДﾟ)
それって、なんだか今の私の不整脈に不安を与える、大きな要素になるではありませんか！？

先生のセリフが、頭の中でリピートされます。
「結局、わかんないだよね！悪い心電図が手に入れば、大きな病院紹介できるけど、
　いまここで心電図はかっても、症状でないから！」

おー－－い！！先生！！
もう少し、仕事終わらせてからにしましょうよ！
と突っ込まずにはいられません！(´;ω;｀)

これは、早い所やっておかなければ。
ネットサーフィンをすると、無症状であったアメリカ人男性が、アップルウォッチの検知にかかり、
大きな手術をして、一命をとりとめたとか何とか。

うわー－－！こわっ！！

というわけで、iPhoneに乗り換える準備を整えていきます。
なるほど！リセールバリューがあるから、差額４～５万円で買い替えていけるのね。
いいね！いいね！(^^♪

というわけで、アップルストアへＧＯ！
実機を隈なく調べ、自己レビューを重ねます。

カメラ性能、iOS使い勝手、お値段、などなど・・・。
結果、すごいと言われていた、カメラ性能など、あまりandroidと変わらない。
結局ソニー製のレンズを使っているので、それ次第。

ＯＳが、戻るボタンがないのがツライ。
直観的動きが劇的に違うのは、非常にやりにくい。

現在iPadを使っているので、ある程度はiOSを使っているのですが、
ネットの口コミのごとく、「iPhoneをiPadと一緒にしてはいけない！」という格言を、
見事に体感した感じです。

スマートフォンの小さい画面で、iOSを使いこなすのは、個人的には合いませんでした。
私もiPhone芸人になれるかと、淡い夢を見ましたが、あえなく敗退…。

しばらくは、ジョジョの奇妙な冒険の主人公、空条承太郎ごとく、
腰のベルトを２本巻きならぬ、スマートウォッチを二本巻きで、
命をつないでいきたいと思います。