おはようございます！キケンジです。

社用車をとめている駐車場。
今日もボスに見送られながら、営業に出発します！
こんな隙間からも見てくれるボスに感謝です(;^ω^)




また駐車場の横には公園があります。
砂場で遊ぶ赤ちゃんから、ボール遊びの小学生。
年頃のカップルから、ランチや休憩にくるOLさんや営業マン。
とどめは、シニア世代のグラウンドゴルフ大会と、
まるで、この公園を見るだけで、人生の縮図に見えてきます。
普段の何気ない光景ですが、味わい深い光景です。°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°




今年に入り、土地活用の案件が
ちょこちょこと増えてきました。

がしかし、進入路が狭かったり、前面道路が４ｍ切るものだったり
なにかとオプションがついてくることが多いです。







若干のセットバックから、これなら戸建て数棟分やな！というところが、すんでのところで１棟分入らずで残りスカスカ状態に…(´;ω;｀)。なかなか厳しい条件になってきます。

セットバックだけならまだしも、進入路が狭いものはホント論外になってきます。
あとちょっとだったのにな～と…。
まあ案件成就に至らなくとも、都度勉強になりますから
やはり、現状か改修か建て替えか売却かと考える作業や調査は楽しいです。
現地調査が一番楽しいかもしれません。(*‘∀‘)


私生活では、晩酌のお供である焼き鳥から鯖缶へ変えてからというもの
なんとなくお腹周りのお肉がすっきりした感じです。
いつも重たいわがままボディを支えてくれる足さんも、
ここ数日は機嫌が良いみたいです(⋈◍＞◡＜◍)。✧♡





あとは途中、お腹が空いて道にあるものを食べないように気を付けていきたいと思います。
キノコとかみると、鍋にいいね！なんて言いながら、食べてしまいそうな自分が怖いです。(;´Д｀)
コロナウィルスよりも先に、変なものを食べてしまいそうな…。（笑）






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おはようございます！キケンジです。

世間はコロナウィルスねたで蔓延していますね～。
チャーター機が出るなど、大掛かりな状況となっていますが、
中国の入居者さんが多い、私の勤め先エリア。
何もない事を願うばかりです。



さて、昨日の「カビ問題」
結果は、換気不足が見込まれたため、押し入れ襖を外して使用することで
様子見となりました。
入居者さんも、以前原状回復費用でだいぶ痛い目にあったようで、
とにかく部屋を傷ませてはいけないと、かなりの低姿勢。
神経質になるが故の、サービスリクエストだったのではないかと思います。

そこは、順調に済みましたが、問題は山盛り！
仲介スタッフがまだ２～３年目のキャリアのせいか、
契約内容がしっかりと伝わっていない様子。

入居者　⇒　オーナーさん　⇒　キケンジ　と伝言ゲームでお話が出てきます。

１．同金融機関同士なのに、家賃を振り込むのになぜ手数料が発生するのか？

２．今は保証人がいる。現在保証人の父は高齢のため、次回の更新まではわからない。
　　その時の保証人は？

３．２４時間３６５日の安心サポートパック。月額料以外にも、時間外になると有料！？
　　今日も大勢の人たちきたが、沢山請求されるのでは？

①は金融機関の手数料、③はそんな事あるわけないですから、即解決！
②も、説明すれば簡単な事柄ですが、重要事項説明の時にきちんと説明していないのでは
ないかとオーナーさんからの指摘。
何かと入居者が納得していないのに、契約が進んだと思われると、厳しい指摘を受けています。

オーナーさんとしては、大手不動産会社を使うのは初めてだから、
管理を切って、いままで昔ながらの大家と店子に戻せば、うまくいくのではと考えたようです。
しかし、それが逆の結果を招きます。

なぜ契約更新があるのか？
なぜ管理会社が必要か？
なぜ管理料が必要か？
民放改正～賃貸管理業者制度

とひとつひとつ紐解いて説明していきます。
まあ、１時間ほどのお話になりましたが、無事解決です！

説明するのに、一番助かったのは、勤め先が導入している、「IT重説」が良かったです！
賃貸仲介の担当者レベルでいくと、重説で説明したかしないか、
チェックはしてされていても、説明を受けた側があとから「説明されていない」や
「わからない」などの認識不足で、業者側が圧倒的不利になること多いのです。

しかし、IT重説の場合、ビデオ通話で記録に残る形になりますから、
かならず説明していますと、胸を張って言えるんですね。
無駄なクレームの発生と、その対応を削減する大きなメリットを感じています。

まあ入居してまだ２月。
これら以外にも、何かと出てきそうな条件の賃貸物件ですから、
良いお付き合いになるように、丁寧に対応していきたいと思います。

こうした小さな賃貸案件の管理状況を良くすることによって、
広島全体の賃貸市場の底上げになることを祈っていきます！


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おはようございます！キケンジです。

最近、繁忙期のためただでさえ休日が少ないなか、
なにかと予定が入ったり、突発的な事が発生したりと、なかなか休めません。
なにかしていることがいいことなのですが、年のせいか体の方がついてこれません(;^ω^)
お風呂にしっかりと浸り、疲れを癒したいと思います。

昨日は、以前に新規管理を頂いた賃貸オーナーさんからの連絡。
休日で家族の看病疲れでウトウトしていたところの連絡です。
入居者さんより、カビがひどいので見に来てほしいとの事で、
立会い予定だったのを、メンテ担当者が忘れてしまい、クレームに発展したものでした。






まあ、怒って当然の出来事ですが、予定をすっぽかしたという内容だけでは済まず、
こういう時は様々な角度へ飛び火していきます。
また、物件はオーナー自宅敷地内の借家のため、入居者はすぐにオーナーに物申してくるため、
オーナーとしても、困って言ってこられると、ついつい対応していまいがちになります。
そして内容も、この時期ありがちなカビ問題！
建物が悪いか？使用方法が悪いか？と原因調査となりますが、
使用方法が悪く、こうしてくださいと言っても、こういうケースでなかなか素直に
聞き入れてもらえることは、多くありません。

現段階で詳細はお伝えできませんが、とにかくそこまでなるか！？
というほど、現場は火に油を注いだ状況になっています。

あたらめて本日、仕切り直しの三者立会い。（入居者・家主・管理会社）
上手に事が運ぶことを願いますが、私の経験から言っても、なかなか手ごわい状況です。

インフルエンザの次はカビ…。
この時期は、なにかと菌との戦いが絶えないようです(;´Д｀)

結果はまた報告したいと思います。

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おはようございます！キケンジです。

更新時間悩みましたが、やっぱり時間がゆっくり取れるのは朝ですね～(*‘∀‘)
夜の疲れ切った頭では働かず、子供の「あれなに？これなに？」攻撃で口を止める暇もなく。
お昼はなんだかんだバタバタとして
静けさのなか、じっくり考える事ができる朝が最高です°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

先日、とある賃貸物件にコストをかけて改修するべきかどうかという
投資分析の手法での話がありました。
まさに、CPMの講義で学んだ内容そのものでしたが、月日とともに使ってないので
・・・忘れた・・・(;^ω^)
というわけで、現在復習中です💦





例として通常、「これだけのリフォーム代がかかるから、元をとるのに何か月かかるね。」
といった単純計算になると思います。
DCF法では、現在のままでの収益性と、改修した場合での収益性を複数年で計算していきます。
家賃の上昇性、空室・リース損の低下や抑制、運営費の上下、などなどを鑑みながら、
NPVやIRRを計算し、この投資は正か負か？どれだけ価値が上昇するか？
家賃をこれだけ上げるには、これだけの投資額が必要と思われる、
などの計算をロジカルに重ねていきます。





幸い、このたびは物件担当者に資料を提供するだけだったので、
ほんの些細な分析で済みましたが、今のままでは運転免許をとっただけのペーパードライバー。
しっかりと復習していきたいと思います。(^-^;

話は変わりますが、今月は様々な勉強会に出席させていただきました。
公共機関で移動すると、どのルートが一番早く着くかを気にすることが多い中、
ちょっとだけ時間は余分にかかるが、しぶしぶ安価な方法に変えてみると、
これが意外に使える！





駅のホームや電車。そしてバス。
細切れの隙間時間がちょいちょいでるのですが、
決まった尺のなかで適度な騒音が、事務作業や考え事をスムーズに運びます。驚きです！





これから、ちょっと行き詰ったときには、ちょいと交通機関に乗ってみようと思います。🚃🚌





ハトの餌くれ攻撃をかわしながら…。(;^ω^)




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おはようございます！キケンジです。

毎日更新を頑張りましたが、昨日はちょっと休んでみました。
というのも、朝の出勤前の貴重な時間を割いていた為、
ほかの事が疎かになってしまい、自分自身キツくなっていました。

通勤バスに乗り遅れない様、大急ぎの20〜30分で仕上げるため、ちょっとした誤字脱字が混じります。
そんな些細な事にも反応され、ナーバスになる事もしばしば…。
キケンジブランドが、メジャーになった証拠と思い堪え忍びますが、
所詮は個人のプライベートブログ🅱️もっと気楽にやっていきたいと思います😊

そして今日はランチタイムを利用しての更新。
出先でのコーヒー片手でタイピングする姿はまるで出来るビジネスマン🕴✨
けど本当はしょーもないブログ更新😊絵になります（笑）





先日、不動産会社を経営されているお方との面談。
御自身の所有物件の相談でしたが、時折「賃貸だからね〜」や
「賃貸だからこれくらいでいいや」などの発言がチラホラ…。

確かに売買では、引渡しや契約書にしろシビアになることが多いですが、
だからと言って、賃貸だからグレードを下げていいという事には当て嵌まりません。
逆に賃貸だからこそ、対価を貰うわけですから質の高いものを提供しなければ、
それなりのリターンしか得れないわけです。
我々業者の中でも蔓延した「賃貸だから〜」は賃貸経営や不動産投資として考えるのであれば、
「賃貸だからこそ！」に変わるものだと思います。





民法改正まであと2ヶ月弱。
いまだ原状回復のガイドラインや、客付けの際の広告費を知らないオーナーさんも
まだまだ多いのが現状ではないでしょうか。
今回の民法改正は、120年ぶりの大改正！
不動産に限らず、様々な分野で動きがあります。
話し出すとあれやこれやと会話が広がり、政治や経済の話は楽しい時間です。


それでは、また明日！！

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