こんにちは！！

最近疲れのせいか、商談中に頭がズキッと痛くなり、
血液が回らなくなるような、気持ち悪さでとても気分が悪くなりました。
同僚のＴさんに、このことを話すと、
「そりゃ～疲れよ！わしら若くないんじゃけー。ここんところ青木さん忙しかったけー、
　疲れがたまっとるんよ。はよ帰って風呂入って🍺ビールのんで寝んさい！」と温かい言葉😢

家に帰って奥さんに症状を伝えると、
嫁「そりゃ～あれよ！あれ！あれ！！脳～なんとか！脳～。死ぬんじゃない！？」
嫁「脳～、脳～、なんだっけ？？」
息子「ノーサイドゲーム」
４歳の息子が爆笑で締めてくれたおかげで、私への心配は微塵も無く終わってしまいました…😅



ＣＰＭという資格をとって、まだ新しいことを開発するというまではいかないですが、
私は一番実務に役立っているのが、投資分析です。
収益物件の提案をするのに、非常に役立ちます。顧客に対しても、自分に対しても。
これは買いである物件か、どこにポイントを置けば買える物件になるか。数字で分かります。

だいたいの収益物件を売買している業者が、表面利回りと満室想定賃料。
あと付け加えで、現在の入居状況とその利回り程度しか表記していません。
融資付けをエサに、裏で金融機関とグルになっているのは、記憶に新しいニュースですよね。
最近では、「よほど属性がよい人でないと借入が難しいので、私は話しましょう。私なら、
話通して融資付けますんで。他行に話もっていって、金利下げましょう。」の流れが多いと思います。

皆さん、融資をひけるかどうかに注目しすぎるあまり、不動産に対しては
内容を全くわかっていない方が多いのです。
駆け出し投資家さんに多いのが、いわゆるク〇物件をつかまされ、鬼のようなローンを組まされ、
２～３年でサブリースの値下げを言われ、あっというまに大借金だけ残るという、
〇〇スキームというのも、まだまだ横行しているのが実情です。

大手不動産会社、大手金融機関だからといって、話を鵜呑みにするのはよくないと思います。
食い物にされないためにも、キケンジが学んだ初期分析を簡単にご説明します。

まず、不動産の投資分析において、キャッシュフローツリーというお金の流れがあります。
物件がどれくらいの体力があって、どれくらいの利回りで回っているかを分析します。
このキャッシュフローツリーから、様々な分析をかけることによって、買いである物件か、
運用中の物件であれば、どこに問題があるか、おおよそわかります。

【キャッシュフローツリー】　
ＮＯＩ（営業純利益）の計算

ＧＰＩ　　　　　　　￥　〇〇〇,〇〇〇
空室・リース損　　　￥　〇〇〇,〇〇〇
雑収入　　　　　　　￥　〇〇〇,〇〇〇
ＥＧＩ　　　　　　　￥　〇〇〇,〇〇〇
ＯＰＥＸ　　　　　　￥　〇〇〇,〇〇〇
ＮＯＩ　　　　　　　￥　〇〇〇,〇〇〇
ＡＤＳ　　　　　　　￥　〇〇〇,〇〇〇
ＢＴＣＦ　　　　　　￥　〇〇〇,〇〇〇


・ＧＰＩ　潜在総収入。満室時の賃料収入を差します。物件のあげられる現在の最大収入値です。
・空室・リース損　空室は読んで字のごとく空室時の損失。リース損は設定賃料と実質賃料との差。
　例えば客付け時の営業マンによる値下げ交渉や、フリーレントなどがこれに値します。
・雑収入　駐車場や太陽光発電の売電による、臨時収入などがあります。
・ＥＧＩ　実効総収入。
・ＯＰＥＸ　運営費。物件維持のコストである、光熱費や管理会社のフィー。
　固定資産税、保険料などが、これにあたります。
・ＮＯＩ　営業純利益。
・ＡＤＳ　ローン等。
・ＢＴＣＦ　税引き前キャッシュフロー

例えば、１，０００万円の区分マンションワンルーム一室を、６万円で賃貸に出したとします。
そうすると、年間の家賃は６万円✖１２か月＝７２万円。
入居率は、近隣事例にもよりますが、９５％と仮定します。そのため、損失は５％になりため
７２万円✖５％＝３．６万円。雑収入はなし。
すると、実効総収入は、７２－３．６万円＝６８万４千円。
運営費が、私どもの経験からして区分であれば、賃料のおよそ２０％前後。
これらの収入と支出を差し引くと、ＮＯＩ　営業純利益が出てきます。

ＧＰＩ　　　　　　　￥　７２０，０００
空室・リース損　　　￥　　３６，０００
雑収入　　　　　　　￥　　　　　　　０
ＥＧＩ　　　　　　　￥　６８４，０００
ＯＰＥＸ　　　　　　￥　１４４，０００
ＮＯＩ　　　　　　　￥　５４０，０００

この物件の営業純利益（ＮＯＩ）は、年間　￥５４０，０００であることが分かります。

では、ローンを差し引いて手残りを計算しましょう。

１，０００万円程度の物件であれば、諸費用がだいたい１割程度です。
諸費用には、仲介手数料であったり、司法書士さんの設定費用など含みます。
すると諸費用込みで、１，１００万円かかります。

最近の金融機関の情勢であると、だいたいが２割程度の自己資金を提示されます。
１，１００万円の２割を自己資金、８割を借入とし、借入額が８８０万円。
借入年数や金利は、物件や金融機関によって変動しますが、
仮に２０年の１．５％の金利で想定します。　
すると、１か月当たりのローン支払いが、￥４２，４６４✖１２か月＝￥５０９，５６７
年間当たり、￥５０９，５６７のローン支払いとなります。

ＧＰＩ　　　　　　　￥　７２０，０００
空室・リース損　　　￥　　３６，０００
雑収入　　　　　　　￥　　　　　　　０
ＥＧＩ　　　　　　　￥　６８４，０００
ＯＰＥＸ　　　　　　￥　１４４，０００
ＮＯＩ　　　　　　　￥　５４０，０００
ＡＤＳ　　　　　　　￥　５０９，５６７
ＢＴＣＦ　　　　　　￥　　３０，４３３


とこのように、ＮＯＩーＡＤＳ＝ＢＴＣＦ（税引き前キャッシュフロー）
手残りが、￥３０，４３３／年間　であることが分かります。
ここから、税金を差し引くと税引き後のキャッシュフローがでます。
税額は、個々に差がありますので、今回は税引き前までの数字を出します。

表面利回りやネット利回りだけでは、実際回っているかどうかが判断つきませんが、
このように、初期分析を行うことによって、この物件は買いか？そうでないかが判断つきます。

不動産のポータルサイトである「楽待」さんでは、
自己資金や、金利や年数を入力するだけで、シミュレーションできるものが無料であります。
こういったものを利用するのも便利です。
営業マンの甘い言葉でなく、数字でロジカルに分析できます。

次回は、レバレッジ効果についてご説明したいと思います。
今日はこの辺で、また。

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おはようございます！
皆さんの美味しそうなフェイスブックやインスタグラムなど見ていると、
自分も行きたいと感じますが、実際街中に出てみると、そこまで体力がなく
年を感じるキケンジです(^-^;

昨日は、留守のお客様から折り返しお電話を頂き、
「キケンジさん、また近くきたら寄りんさい！みかんとイノシシの肉🍖あげるけ～！」
どうやら知人の方から、みかんと猪肉を分けて頂きに、急遽瀬戸内海の島に外出していたようです。
そして、それをそのままお裾分け頂けると…。
猪の肉、人生でも数回しか食べたことがないので、記憶にありません。
しかし、島の猪はみかんを食べているため、肉の臭みがないようです。
本土の猪はいろいろと食べるため、においはあるのだとか。
冬はやっぱり鍋が醍醐味！風邪予防と美容には、こたつでミカンですね～✨
訪問するのが、楽しみです♪

そんななか、また売買の手続き中のお客様から、催促のお電話が…💦💦
現在、農地転用許可申請をしているのですが、「遅い！はよしてくれ！！」の繰り返し⚡
電話で説明しますが、瞬間湯沸かし器的に感情がヒートアップするかたの為、
なかなか説得するのに時間がかかります。
本日も、委任状の署名捺印を頂きに訪問しなだめます。

なぜ時間がかかっているかというと、役所の農業委員会が、
申請の締め切りが、毎月１５日の１回しかなく、商談ペースで１１月１５日に間に合わず
１２月１５日締め切りに申し込むことに。
そこから通常２週間ほどで、許可がおりるのですが、年末年始を挟むため、
おおそよ１月２５日前後になるのです。

現在、賃貸中であるお客様は、少しでも早く手続きをしたいのですが、
行政がからむと、なかなか難しい状況です💦
そこはキケンジ、「渡る世間は鬼ばかり」的な世間話を交え、
お客様のハートを再度グリップさせて頂きます💕
我ながら、人間たらしに感じます( ´∀｀ )

ロジカルだけでなくアナログも大切ですね！

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こんばんは！キケンジです！！
ここ２～３日、非常に内容の濃い日々をすごしていたので更新が遅れました。
伝えたいことが山ほどあるため、小出しに伝えていければと思います。

この度、私が所有するＣＰＭという資格を管轄する、
ＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ（アイレム　ジャパン）のセミナーが、キケンジの勤め先での開催に至りました。
そのため、準備等でバタつき更新が遅れた次第です💦


そこでなんと！不動産業界で、あの超人気な「助けてクマさん」こと熊切さんのセミナーが
開催されました。
キケンジ、もともと管理部時代からクマさんの熱烈的なファンであります！！
それだけでも、十分幸せなのですが、急遽クマさんの前座でミニセミナーという
白羽の矢が立ち、セミナーデビューに至りました！
憧れの方の前座という何とも幸せなデビューに恵まれました💕💕




打ち合わせを兼ねた食事会、あの憧れのクマさんが目の前で自分に向かってしゃべっている💦
その現実だけでメロメロでした！

そしてクマさんのセミナーは、とても内容の濃いものでして、
管理会社で賃貸管理をしているものにとっては、あるあるの事例が山ほど出まして
非常に勉強になりました！
個人的には、「～～系」などの、実務的には超しんどいことも、明るく表現されるのが
とても好きです！
汚部屋≒ゴミ部屋では、何ｃｍ級でレベルを表すものは、ツボに入ります😅

キケンジは、初登壇のため、嚙み嚙みで時間もオーバーする失態をするなか、
「初々しさ、よくわかります。私もはじめはそうでした」とクマさんのフォローを頂いた時には、
心の中で昇天しておりました！

こちらがその時のブログです☆

「賃貸管理クレーム日記」

　　　↓　　↓　　↓

http://tintaikanri.livedoor.biz/

このたび、キケンジを指名していただいた、次期ＣＣＩＭ会長のＳさんからも、
的確なアドバイスを頂き、次からはやってやるぞ！とリベンジに燃えています❕

そして一番なによりも、全国から同期や先輩方が集まったことに感謝です！
セミナー後の同期での打ち上げでは、こんなキケンジを心から考えて頂いていることを感じ、
思い出すたびに、泣けてきております。





余りにもたくさんの出来事があったため、自分の中でまだまとめ切れていないので、
少しずつブログで伝えていきたいと思います。

いま心の中には、ＴＯＫＩＯ（中島みゆき）の「宙船」が流れています♬
これからは、自分の為に家族の為に、私利私欲のために変わってもえ～やん！と思っています。
タンカーは方向を変えるのに、ゆっくりと非常に時間がかかりますが、
私の人生も、非常にゆっくりではありますが、確実に変わってきているのを実感しています。

「継続は力なり！」　頑張ります！！

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おはようございます！
痛〇発作の予感に怯えるキケンジです。

キャッシュレス、流行ってますね～！
私も今更ながら、キャッシュレスにハマってしまいました。
とにかく早くて便利ですね！レジ並びで後ろの人を待たせない。
ピッとかざして清算をする姿は、憧れでした✨
帰宅途中のコンビニやスーパーで、ついつい要らないものまで買っています😅




またポイントがたまりやすく、そのポイントで現金無しで買えたりと。
ポイントにより、マクドナルドでタダでビッグマックなど、嬉しい特典がたくさん見つかります。
ペイペイや楽天ポイント、交通系電子マネーなど、様々な分野でキャッシュレスの波は
おとずれています。

不動産業界でも、クレジットカード払いでキャッシュレスの流れはきています。
入居者の方としても、クレジットカードで支払えばその分大きなポイント付与がなされ、
手間もかからず特典ゲット！物件の入居促進の一つになっているようです。
あとは、手数料を誰がもつか。管理会社かオーナーか。
この問題をクリアできれば、あとは導入まっしぐらでしょう。




世界的にみても、キャッシュレスは進んでいます。
とは言え日本は、世界でみるとだいぶ遅れ気味のようですね。
まだまだ現金のやり取りが多いです。




これからもっと便利なサービスやポイント還元が生まれてくるのでしょう。
その分、手数料負担に軋轢が生じると思いますが、発展に伴う競争は致し方無いかと思います。
そのうち、給料も電子マネーの時代が来るかもしれませんね。
そこまでいくのは、いろいろと壁があるようですが、そんなものもすぐにクリアしていくでしょう。

心を迷わすポイント還元率！
今日からランチも電子マネーに挑戦してみます！！

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おはようございます！キケンジです。
今日は久しぶりの休日ですが、長男の誕生日祝いと、長女の「アナ雪２」鑑賞と、
溜まったスケジュール消化で、一日が終わってしまう予感です。

ひとりの時間が欲しいと思いつつも、特にこれといって趣味らしき趣味がないので、
一人の時間ができたとしても、整体行って、好きなラーメン食べて、ディスカウントショップや
ホームセンター巡りをして終わりそうな気がします。
それを考えると、アッシーといえど人の役に立つほうがまだマシなのかと思います😅

隣地の購入を検討しているお客様への再訪問です。
相変わらず立派な日本家屋です。°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°
手入れの行き届いた庭を入ると、まるで旅館にきたようなおもてなし。
庭の枝木や苔の具合も絶妙な雰囲気が漂います。
松下幸之助翁が、真々庵に招き入れるとき、これでもかと準備を整える話を思い出します。
これぞ日本のおもてなし。
時間と利益計算で商売している私どもは手が届きません。



よくある話ですが、ご子息が東京にでており、こちらに帰るつもりがあまりない様子。
お母さまは７０代、ようやく子育てや仕事もおわり人生を謳歌するのに大変忙しい様子。
相続を考慮し、資産活用を相談します。

現在の自宅が、とりあえず二項道路に面してはいるのですが、
前面道路が２ｍ切っており、途中の道が非常に狭く、自宅まで車で乗り入れることが困難な場所です。
なんとか車でたどり着くことができる、ご自宅の隣地（崖下）の購入を検討しています。
続きの土地にして、接道しているとは言い難い自宅の価値を向上させる寸法です。

ご子息が継ぐ気がないので、先々売却にしろ賃貸にしろ子供の足しにしたいと思う親心。
子を持つ親として同感です。

現在、検討中の隣地ですが、古家付きで擁壁をついての上物。駐車場無し。
解体費用や整地、そして新築など考えますが、がけ条例や土砂災害警戒区域により、
斜度６０度以下、セットバック、法人客の客付け困難などいろいろな懸念があります。
そんな話をしていると、「実は～」と所有している賃貸物件のお話が出てきたりして、
話しは二転三転と、なかなか出口が見つかりません。

売買案件で、あーでもないこーでもないと動いていると、
「家売るオンナ」を思い出します。
そういえば、主人公は三軒家万智（さんげんや　まち）。
最近お知り合いになった、不動産のスーパーウーマンも確か「まち…」
偶然ですが、いろいろと考えてしまいます😅



仕事の話がひと段落つくと、美味しいお抹茶を頂きました✨
キケンジ、子供の頃から緑茶が大好きです！
ついつい、お替りまで頂きました(^-^;

クライアントは表千家。
私は、家内が裏千家なので、話は盛り上がります！
お茶と言えば花。話は花に続き、終わりを見せません
親子以上に年の離れた方と、楽しく話しができると、この仕事で良かったと感じます



現実はドラマのように上手くはいかないですが、
一番よい出口を導きだす為に、地道な努力はどちらも一緒と思います。
私もケンジだけに、松田翔太さん演じる留守堂謙治（るすどう　けんじ）的に、
キケンジキャラ全開でいきたいと思います

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