食欲の秋が過ぎ去ろうとしていますが、
冬は冬で、鍋料理などは美味しい季節となりましたね🍲
寒いので、体温維持のため、痩せれる季節かと思っていましたが、
冬の幸を思うと、まったく痩せれる気がしません！（笑）



さて、最近のお仕事の縁で、
区分マンションの管理会社さんたる、お客様がいらっしゃいます。

「管理」と一言にいえど、
「賃貸」と「区分（分譲）」とでは、
運営からメンテナンスから、大きく違います。

資格でいえば、
賃貸は、「賃貸不動産経営管理士」。
区分は、「管理業務主任者」「マンション管理士」。
難易度も大きく違います。


元々は、クレーム対応からのご縁。
私の中では伝説になりつつある、「残務処理」という名の、
賃貸物件の不良案件（債権）処理から、はじまりました。

この管理会社さんが保有する賃貸物件で、
修繕費を回収できていない事が判明しまして、
その対応に当時の担当者から引き継いでのご縁です。

業界では有名な、窓ガラスの熱割れ。
これの交換費用の未回収案件。
内容としては、非常にショボいと思われますが、
鎮静化には、かなりの体力を消耗しました💦。

当時の担当者と共に、先方の管理会社さんへ赴きます。

キケンジ「かくかくしかじかで、お支払いいただきたいのですが・・・。」

管理会社「あのねぇ、こちらは何度も請求書送ってって言ってるのに、
　　　　　送ってこなかったのは、おたくなのよ！
　　　　　保険処理するのに、写真もいるし見積もいるのに、
　　　　　なんど催促しても出さない。
　　　　　終いには、了承してないのに、勝手に工事して・・・。
　　　　　挙句の果てに、金払ってないって、おたく・・・。(# ﾟДﾟ)」

キケンジ「申し訳ございません…（限りなくリピート）。」

この時ばかりは、
テレビドラマ「ホテル」の、高嶋政伸さんを超えます！😅

そこからは、メールが届けば即返信！
着信が入れば、夜だろうがオフだろうが、随時対応！！
そんな、三河屋のサブちゃんのごとく、フットワークの軽さを発揮し、
信頼回復に努めました。(;'∀')

そして、一年後・・・。

「キケンジ、新築案件やるよ！！」と、格別のご褒美をいただきました！

しかも２棟同時に！！🏢✨🏢

世の中分からないものですね～。(*^-^*)

しかし、せっかくいただいた新築物件。
またもや、事件が発生します！！

竣工２か月が経過するのに、１部屋しか決まっていない…。
（あれ！？うちの仲介力、こんなものだっけ…。）

「姉さん、事件です！」

初っ端より効果は薄れているかもしれませんが、
ただひたすら、高嶋ホテルマンを演じます。





「申し訳ございません…😞」

時期外れの竣工、新築の飽和状態、
広島へファンド進出による、賃料の異常な値上がりなど、
条件は様々ありますが、そんなことがあっても、
１部屋決定だけでは、良い訳になりません。

他社仲介業者のチカラをかりるべく、
逆転の発想で、「管理させてもらえませんか？」
と提案したところ、稟議に稟議を重ね、
なんとＯＫですと、快諾をいただきました！(ﾟдﾟ)！

この管理会社さん、
全国に保有物件を持ちながらも、管理を任せたことは、
一度もないとの事。

逆に言えば、全国の賃貸業者が、「管理」をエサに、
いい具合に使われ放題されていたのも事実です。

私もその一人ではありましたが、
一つだけ違うのは、CPMホルダーで有る事。

投資分析の視点から、物件運営を提案できます。
区分マンションでは当たり前の、収支計算による運営。
長期修繕計画など、CPM理論と被ります。

先方から、企画時のDCF法分析結果を、提示されても、
当たり前にボールを投げ返せます。

キケンジ、
三河屋のサブちゃん的に、御用聞き営業（どぶ板営業）も、
スペシャリストではありますが、ただ単に御用聞きではなく、
他の業者では対応しずらい、痒い所に手が届いたのも、
今回のラッキーではなかったかと思います。

ちなみに、他社のチカラを借りるということは、
管理受託することにより、社内規定で縛られていた
同業他社さんへの窓口の展開、および手数料を解放できるようになります。

例えばの話、
AD（いわゆる広告料）が、オーナーからは２か月でるが、
自社で契約手続きするため、担当店が２か月ぶんのうち、
１か月分を手数料としてとるため、実質ＡＤ１か月の物件と、
ネットワークには広告されるため、あまり魅力が出ないのであります。

決まりが悪いので、オーナーさんから、
「じゃあキケンジ、ＡＤもう１か月増やしてやるよ！」
と言われても、実際のところ、その１か月は客付け業者に届かないため、
心苦しい日々を過ごすこととなります。

賃貸経営、オーナーが一番厳しいですが、
運営するプロパティマネージャーも、責任が一手にかかるため、
非常に苦しいところであります。

昨今、名ばかりのＰＭ（プロパティマネージメント）が横行していますが、
本来であれば、もっともっと高度な知識と経験で行われるべきところです。

終いには、
不動産とは何の関係もない会社が、ＰＭを前面に打ち出し営業している姿は、
ホンモノの私からすると、滑稽で寂しい気持ちになります。

ＰＭの言葉が、成り下がってしまう、そんな風潮です。

とはいえ、逆に私たちが、素晴らしいＰＭを提供する事により、
お客様の声から、業界全体もしくは垣根を超えて、
質の良いプロパティマネージメントが、広まればいいかと思っています。

今回の管理会社さんも、
一言でいえば、「格上」の相手でありクライアント。

業界でも重鎮を担う管理会社さんが、口コミでキケンジＰＭを、
世に知らしめていただければ、これ幸いかと考えます。

そのためには、精進精進！！

先方の考え方をトレースするために、
「管理業務主任者」「マンション管理士」
試験の勉強を始めました。

すでに取得者のかた、
良い勉強方法あれば、またご教授くださいませ！

それでは、また！！

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