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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨


こちらでブログをはじめ、はや４年７か月。
この投稿をもって、６０５件目の投稿数となりました。

とはいえ、日記ブログなので、まだまだ先は、長くなります。
先を見越して、様々な対応が出来るように、ブログを移転しました。

今後は、こちらへアクセスをお願いいただけますと幸いです。

今後ともどうぞ宜しくお願い申し上げます。(*^-^*)

⇒　『キケンジの不動産日々精進』

　URL　⇒　https://www.kikenji02.com/fudosan/
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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨

朝晩冷えますが、日中はだいぶ気温があがってきましたね～🌞
運転していると、外気温３０℃の表示があがり、
暑いのは、私自身がぱっちゃり系だからではない事を、知ることができます。





いや～…画像が…。
めっちゃ手振れています。（笑）
もう～お年頃ですね😅

さあ、引っ越しシーズンたる賃貸繁忙期も落ち着き、
賃貸オーナー、また管理会社・仲介会社ともども、
賃貸戦略の結果と振り返りの時間が、訪れていることと思います。

あなたと戦略は、見事に的中したでしょうか！？

それとも、反省を残し、次回への挑戦が生まれたことでしょうか！？

仮に、上手くいかなかったとしても、
それは、上手くいかない方法を見つけたことだけで、
決して失敗ではないことと、私は提案します。

そう！
エジソンの名言のように。



さて、先日訪れた賃貸物件オーナーさま。
昔ながらの日本家屋での打合せ。

立派な和室に通され、座布団へ正座。
『楽にしてください！』の助け船に、渡りに船と、
早速足を崩させていただきました。

が！しかし！！

相続対策から法人成り、諸費用から税制などを話していると、
あっという間に２時間がたちました。

あぐらをかいても、さすがに２時間となると、
足がしびれて歩けなくなるのが、よ～くわかりますね。(;´Д｀)




足腰に負担がかからないように、
もう少し、痩せたいと思う今日この頃です。( ´∀｀ )

それでは、また！！

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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨

近頃、県外や遠方の市長村への、現地調査が続いています。
遠い所では、車で片道３時間ほどかかったりするため、
往復だと６時間の時間が、かかっています。

長時間運転すると、懸念されるのは、
疲労からくる居眠り運転や、時間に焦りスピードを出しすぎるなど、
自分の運転も危険が考えられるなか、
センターラインを越えてくる対向車がいたりなど、
様々な危険が待ち構えています。

ヒューマンエラーによる大きな事故が、後を絶たないなか、
「自動運転」へのニーズは、着実に高まってきていると思います。

『自動運転なんて、機械に任せたら危ないよ！？』
なんて言われる御仁も、まだまだいらっしゃいますが、
確率から計算すれば、ヒューマンエラーのほうが、よっぽど危険な運転です。





それと、この片道２～３時間の運転時間が、
事務作業にでも当てれれば、目的地に向かいながら書類作成や、
ズームやテレビ電話などで、ミーティングにも充てられます。

片道が数日にもおよび、アメリカ大陸のトレーラー運転などは、
すでに、自動運転をしながら、ドライバーはＰＣなどで事務作業をしているのだとか！？
していないだとか？！

自動運転が盛んになれば、過疎地などの高齢者の移動にも、
大きく役立てれると思います。

世界中に、自動運転が普及することを、早々に願います。



さて、車と言えば、
私の地元では、来月の『Ｇ７サミット』を迎えて、
毎日毎日、警察車両が大量に、警護の予行演習をされています。

パトカーや機動隊のバス、皆さんの安全を守るため、
パトランプを回して移動する姿は、子供たちから羨望のまなざしを受けています。

総理の演説で、爆発事件もあったばかりです。
無事にサミットが執り行われることを、願います。

それでは、また！！








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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨


ようやく、引っ越しシーズン真っ只中も落ち着きはじめ、
体調を整え、溜まった業務に手を付けれる状態になり始めました。(*^-^*)

引っ越しシーズンイコール賃貸繁忙期と言えば、
新築マンションやアパートが、それぞれ引っ越しシーズンに合わせて、
竣工の標準を合わせてきます。

というわけで、私も新築物件を数棟、
お客様からお預かりしている分、できれば竣工満室を狙って、
WinWinの関係を提供できるように、頑張っています。

ですが、新築だからなんでも決まるというわけではなく、
立地・間取り・設備・賃料・近隣施設、様々な要因によって、
決定率は左右されます。

不動産会社やデベロッパー、ゼネコンなどが作る賃貸物件は、
仕入れ値などの経費から、出口の賃料設定を行っているのが多いですが、
そうなると、土地の仕入れ値が高い＝賃料が高い＝決まりにくい
となっていきます。

『これぐらいの賃料設定なら決まるだろう～』
と安易に設計～事業計画を行い、建ててしまうと、
予想に反して決まりにくく、繁忙期を過ぎても空室が目立つ物件となるのが、
関の山となります。

できるだけ、高く貸したい貸主側。
できるだけ、安く決めたい仲介業者側。

この時点で、利益は相反していますから、
無理に設計した賃料設定を、仲介・管理会社へ押し付ければ、
決まらないのは、無理もありません。

いや～今年は、新築物件が物凄く多く、
競合ひしめき合うなかで、満室を目指すのは、骨が折れました…。(;´Д｀)

キケンジのお客様のなかで、新築を建てられた中でも、
上手くいったのは、たったひとりです。

『キケンジさんに、すべてお任せしますよ～。』
と、気さくでスマートな物腰の、企業の社長さん。

こちらの提案を全て受け入れていただいたことと、
差別化した間取りタイプで、竣工１か月で満室を迎える事ができました。(*^-^*)

いや～良かった！良かった！！です。

オーナーとＰＭ。
そのプランを信じられる関係性（信頼性）が、
結果の明暗を分けますね。

こういった事例が続くことを願います。

それでは、また！！





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今月、町内会の組長当番が、ようやく一年を迎え、
バトンタッチの時期を迎えました。(*^-^*)

無論、私ではなく、奥さんがです。💦

子育てや家の事を、丸投げの私は、
我慢強い奥さんに、全てを丸投げ状態です。
その分、チーム戦ということで、稼ぎは孤軍奮闘で頑張っています(;´Д｀)

町内会というと、賃貸不動産でも、関係のある分野だと思います。
昨今、隣の人の顔も分からない世の中ですから、
わざわざ時間や労力、そして費用をかけて、集まりに参加する傾向は、
まったくもって、なくなった傾向にあるかと思います。

管理物件の町内会から、
管理会社もしくは、オーナーさんのところへ連絡が入り、
子供会、もしくは町内会に入ってほしい催促は、
不動産業を営む者なら、誰もが経験したことかと思います。

ビジネスライクにとらえるなら、無駄な経費。
オーナーが負担するにしろ、入居者が負担するにしろ、
共益費が大きくなるようなもので、以前は私も反対派でした。

が、実際自分は子供を育てる側に立つと、身をもって知ることになります。

子供たちが、学校で友達同士なのに、
たまたま我々の管理物件（町内会反対派）に住んでいることによって、
夏休みの催しものや、子供会に参加できず、非常に寂しい想いをしてしまう事を、
初めて知ることになりました。

それからは率先して、地元のコミュニティには、率先しての参加を、
オーナーさんに提案し、子供たちから親御さんの仲、それから、
地域の輪へ溶け込むことによって、物件自体が健全な方向へ進むことを、
目の当たりにしてきました。

口コミによって、空室が出ても、地域の方が、
管理物件を勧めてくれたり、ひとの声がにぎやかになることによって、
物件の防犯向上の役割もしたりと、わずかな出費で至れり尽くせりの効果を感じます。

いい意味での、『長い物には巻かれろ』かなと思います。

私も、賃貸管理の集大成として、
ある大型プロジェクトをかんがえています。

儲けを考える利益至上主義的な内容ではないため、
簡単には構築できませんが、
・高齢者の一人暮らし
・ひとり親家庭
・学べない子供たち
の問題が、払しょくされるような、
そんな仕組みを考えています。

一言でいえば、日本の不動産文化である、
「長屋文化」の再構築を考えています。

私にもう少し知恵があれば、
クラウドファンディングやエンジェル投資家によって、
すぐにでも出来そうなことなんですが…。

自分のチカラ不足が、悔しい次第です。
夢が達成できるように、一日一日と精進を積み重ねていきます。

それでは、また！！





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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨


今日は、新規賃貸管理の受託物件の、現地調査へ行ってきました。
単なる、賃貸管理の受託ではなく、県外や遠く離れた土地の物件です。

という事は、実質自分たちで管理する事は、不可能なため、
いかに良い協力業者さん（二次委託先）を、探し出すかが、
オーナーさんの資産価値の運営に、顕著に反映します。

ちょっと上品に例えてみましたが、早い話、
入居率が良い＝賃集が多く＝売却価値が高い、といった具合です。

物件の運営状況が良くなければ、数百万円、もしくは数千万円。
大きな物件であれば、数億円の価値の差を生み出すことになります。

という事で、
「百聞は一見に如かず」。
ペーパーアセットと違い、不動産は、
現地を見ることに越したことはありません。

本日は、県内S市へ、足を延ばしてきました。
オーナーさんによると、「こちらの物件は、…。」
兎に角、管理を任せたいとの事で、何が現われるか期待が膨らみます。

さあ、現地到着です。

はい！！
ここまで、前回の文章をほぼコピペです。（笑）

はい！物件さん！！
いらっしゃ～～～～いい！！(*^-^*)
（三枝師匠風に）





おっと！普通のアパートやん！
これは、もしやいけるかも～～～！？

胸の高まりを抑えつつ、物件調査に入ります！( ´∀｀ )


まずは、物件の顔たるゴミ置き場を散策します。
個人的に、ゴミ置き場を見れば、おおかた物件の５０％の雰囲気はつかめます。

さて・・・。
今回はいかがでしょうか…。



↑　　↑　　↑

はい、満杯です。
パチンコやスロットであれば、箱目いっぱいは嬉しい事ですが、
賃貸経営のゴミ置き場にとっては、非常に恨めしい状況です。

しかも何故か、バイク🏍置き場の一角が、ゴミ置き場に封鎖されています！？
まるで、レインボーブリッジの出来事でしょうか？？
いかりや長介さん演じる＝和◯さんに調査してもらいたい気持ちでいっぱいです！(;´Д｀)





↑　　↑　　↑

アパート２階建てなのに、受水槽！？？
ご丁寧にポンプもしっかり横づけされています。
井戸水でしょうか？！
意味がわかりません💦

続いて、廊下を歩けば・・・。





↑　　↑　　↑

なんだか、怪しいクラックが…。

貫通クラックや、重大な事をおよぼずことでない事を願います。





↑　　↑　　↑　　

先ほどの🏍バイク置き場です。

使われなくなった、やんちゃな雰囲気の自転車ですが、
当物件は、最寄りのコンビニまで、車で１０分少々…。
商業施設やめぼしい施設は、田んぼと畑以外にありません。

都会の公園で、ブイブイ言わせてた自転車も、
引っ越しと共に、風雨に晒されるのみになったと思われます。





↑　　↑　　↑

そして、駐車場です。
田舎なので、車はマストアイテムの地域です。
１戸に付き駐車場は、必須アイテムです！！

が、全戸に対し台数が足りていません💦
雑草が伸び放題です！！
画像ではわかりませんが、大きなハチの巣が転がっており、
物件調査が危険なものとなっています！！

キケンジだけに・・・。（笑）
（ここは、笑っていいとこですよ～～( ´∀｀ )　　）


なかなか、苦戦が強いられること、間違いなしの物件です💦
近隣で、客付け業者に強そうな同業者さんに、ヒアリングをかけることにします。

キ「初めまして！キケンジです☺」
事情を説明すると、ざっくばらんに市場を教えて戴けました。

地元業者さん「ああ～～～あそこですね～。（かなりトーン低め）
　私らも仲介物件ありますが、苦戦しているんですよ～。」

キ「ネットで拝見したのですが、広島市内の◯◯社さんから、
　　二次委託で管理をされているんではないかと、お見受けしまして…。」
　　
地元「いや、キケンジさん。
　　私も賃貸不動産経営管理士を取得したのですが、１回も役にたったことないんですよ！
　　何故だか分かりますか？？
　　御社の地域と違い、ここいらは、管理を任せているの家主が、１０％の割合しか
　　ないんですよ！」

キ「ええええええええええええ！！？？
　　管理委託が、１０％ーーーーーーー！！」

思わず、サンシャインキケンジになりましたよ！(ﾟдﾟ)！

まったくもって、市場が違います。
そこから、非常に詳しく市場を教えて戴きましたが、
なんとも厳しい、山間部地域の不動産市場でした。

『賃貸住宅管理業者登録制度』

『賃貸不動産経営管理士』

ふたつのキモを吹っ飛ばす、地方の情勢！！

私の場合、地方は地方でも、まだ新幹線が停まる駅があるので、
当該物件地方と比べると、まだ都会だと知りました。

賃貸管理が、法的に昇華したと言えど、
まだまだこれからという、良く言えばブルーオーシャンが、
まだ存在するということも感じます。

とはいえ、それは良く言えばの話で、
実際のところは、売却に困るような場所です。

これからの課題が、とてつもなく高い壁と感じます。(;^_^A


『賃貸住宅管理業者登録制度』といえば、
賃貸業界の繁忙期真っ只中で、記憶が薄れましたが、
初の違反（罰則）があったようです。

　賃貸住宅管理業法で初の監督処分　サブリース事業者が業務停止へ
　　　（出所：賃貸住宅新聞）


賃貸住宅管理業者制度は、
違反すると、きつ～いお仕置きが、国交省から用意されています。

　罰則・監督処分
　（出所：国土交通省　制度解説 | 賃貸住宅管理業法ポータルサイト）

遠山の金さんのように、
お涙頂戴で、罪を軽くしてもらえそうには、
時代がそうでないことに、気づかされます。🌸

更には、皆さんがワクワクして待っている、
ゴールデンウイーク明けには、立ち入り検査の結果が待ち受けているという、
天国か地獄かが、待ち構えています。

楽しい時間のあとの、明暗とは・・・。
まるで、一世を風靡した『風雲たけし城』を彷彿とさせますね！😅

世代でない方はこちら　　風雲!たけし城

私も泥だらけにならぬように、
日ごろの行いと成果を、正していくよう頑張ります！( ´∀｀ )

それでは、また！！



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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨


今日は、新規賃貸管理の受託物件の、現地調査へ行ってきました。
単なる、賃貸管理の受託ではなく、県外や遠く離れた土地の物件です。

という事は、実質自分たちで管理する事は、不可能なため、
いかに良い協力業者さん（二次委託先）を、探し出すかが、
オーナーさんの資産価値の運営に、顕著に反映します。

ちょっと上品に例えてみましたが、早い話、
入居率が良い＝賃集が多く＝売却価値が高い、といった具合です。

物件の運営状況が良くなければ、数百万円、もしくは数千万円。
大きな物件であれば、数億円の価値の差を生み出すことになります。

という事で、
「百聞は一見に如かず」。
ペーパーアセットと違い、不動産は、
現地を見ることに越したことはありません。

本日は、お隣Ｙ県Ｉ市へ、足を延ばしてきました。
オーナーさんによると、「こちらの物件は、比較的良好な管理をしてもらっている」
との事で、少々期待が膨らみます。

さあ、現地到着です。
期待に胸が膨らみます！





住宅街に『ポツンと一軒家』ならぬ、
「ポツンと一軒だけアパート（笑）」状態です。(;^ω^)

自分が物件購入の目線で、しっかりと見させていただきました。





↑　　↑　　↑

ちょっと高くて、手が届きませんが、
分電盤なのか電話線のボックスなのか、分かりませんが、
朽ちて雨水が浸透しているのが、伺えます。





↑　　↑　　↑

外灯が、日中なのに常時点灯しています。
タイマーが見られないので、照度センサーの故障でしょうか。





↑　　↑　　↑

なかなかの清掃具合です。
屋根がないので、雨ざらしであるため、
この汚れを取るには、結構な労力がかかりそうなのが伺えます。





↑　　↑　　↑

廊下も同様です。
清掃していない流し台のように、共用部分がそのままの状況です。








手すりのエンドキャップがありません。
慌てて掴んでパッと離せば、「鬼滅の刃」並みの血しぶきがあるかも知れませんね…。





良くない意味での、アンティークなネームプレートです。
僅かな出費で、大きく印象が変わるので、サッサと交換したい所ですね。





止水栓のハンドルが、有ったり無かったり…。
水が噴き出した際、即止めることは、まず無理ですね…。
「シャワーを浴びて～♬」
水も滴るいい男になること、間違いなしです。（笑）




『打ちっぱなしのコンクリート調が、カッコいいんだよ！？』
とは、お世辞にも言えません。
「超～キ◯ね～！？」です。(;´Д｀)
綺麗に磨いた愛車を、停めたい気にはなりません。





ここまで朽ちた消火器も、初めて見ましたよ。
風雨に晒され、劣化状況がとてつもないのでしょう。
名付けて「野良消火器」。
良い飼い主（買主）さんに、巡り合うことを、切に願います。


まあ、こんなものでしょう。
強烈な指値をして購入すれば、バリューアップして転売する自信はありますが、
なにせ、まったく知らない土地なので、客付けでどこまで勝負ができるかが、
掴み切れません。

そこは、血のにじむような、近隣分析や市場分析によって、
解決することができます。


さあ、現地調査でお腹も空いたことなので、
ご当地Ｂ級グルメなランチをいただこうと思いましたが、
次の予定もあるため、さっとよれて間違いのない、チェーン店で落ち着きました。





今度は、もう少し時間に余裕を持って、訪れたいと思います。(*^-^*)

それでは、また！！
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